TTB คาดอสังหาริมทรัพย์ซึมยาวกำลังซื้อต่ำ - ต้นทุนสูงดันราคาที่อยู่อาศัยพุ่ง

         ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ประเมินปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัว 7.8% บนแรงกดดันที่มาพร้อมกันทั้งฝั่งอุปสงค์และอุปทาน ส่งผลต่อโมเมนตัมตลาดที่อยู่อาศัยที่คาดชะลอตัวใน ระยะยาว พร้อมแนะภาครัฐเร่งแก้ปัญหาภาวะที่ตลาดไม่สมดุล (Imbalance) โดยการเข้าแทรกแซงตลาดเพื่อรักษาสมดุล (Rebalancing) ให้เกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อให้เข้าสู่ภาวะ ที่อาจพลิกกลับเติบโตได้ในอนาคต

        ทั้งนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล นับเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงกำลังซื้อ โดยรวมของประเทศด้วยมูลค่าการโอนที่สูงถึง 6.62 แสนล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 62% ของมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ซึ่งสาเหตุสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีขนาดที่ใหญ่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของประเทศเป็นผลจากการขยายของเมืองและการเคลื่อนย้ายประชากรที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม บริบทของความต้องการที่อยู่อาศัยที่เคยเพิ่มสูงขึ้นในอัตราเร่งที่เกิดจาก 1) ช่วงเวลาที่ผ่านมาคนรุ่นก่อนมีจำนวนน้อยกว่าคนรุ่นหลัง ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยที่สามารถตกทอดเป็นมรดกไม่เพียงพอ เมื่อสมาชิกในครอบครัวรุ่นหลังแยกตัวออกไปสร้างครอบครัวใหม่ และ 2) พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจส่งผลให้มีการย้ายถิ่นฐานเข้ามาทำงาน จึงมีความจำเป็นต้องมองหาที่อยู่อาศัยใหม่

         ส่วนของแรงหนุนที่ขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ให้เติบโตในอัตราเร่งช่วงกว่า 20 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันเริ่มเห็นสัญญาณการอ่อนแรงลง จากโครงสร้างประชากรที่ลดลงที่คนรุ่นก่อนกลับมีจำนวนมากกว่าคนรุ่นหลัง สะท้อนผ่านอัตราเจริญพันธุ์ (Fertility Rate) ที่ลดลงจาก 3.0 ในปี 2525 ลดลงเหลือเพียง 1.1 ในปี 2565 ซึ่งต่ำกว่าที่อัตราเจริญพันธุ์ระดับทดแทนที่ 2.1 ซึ่งเป็นอัตราที่ทำให้จำนวนประชากรคงที่ในภาพรวม ส่งผลให้คนรุ่นถัดไปเริ่มมีแนวโน้มที่มีจำนวนน้อยกว่าคนในยุคปัจจุบัน จึงเป็นสาเหตุให้คนรุ่นใหม่ที่มีเหตุผลในการใช้จ่าย ลดความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะเป็นรายจ่ายผูกพันไปกว่า 30 ปี จากเหตุที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ตกทอดเป็นมรดกได้มีจำนวนเพียงพอสำหรับคนรุ่นหลัง นอกจากนี้ แรงหนุนของการเคลื่อนย้ายถิ่นฐานเพื่อหางานทำ มีแนวโน้มชะลอตัวจากความเจริญเติบโตของเมืองที่กระจายออกไป ดังนั้น บนปัจจัยพื้นฐานของความต้องการที่อยู่อาศัยอันตอบสนองการอยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงและส่งสัญญาณชัดเจนขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

        ttb analytics มองปี 2567 อาจเป็นปีที่มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี (ไม่นับช่วง ปี 2564 ที่สถานการณ์โควิด-19 มีการ แพร่ระบาดใหญ่ในไทย) ที่มูลค่าการโอนคาดอยู่ราว 6.0 แสนล้านบาท ด้วยหน่วยโอนที่อยู่อาศัยที่คาดต่ำสุดนับจากปี 2561 ที่ 1.64 แสนหน่วย ซึ่งสัญญาณการชะลอตัวในปี 2567 เมื่อมองออกไปในระยะกลางอีก 1-3 ปีข้างหน้า ทาง ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑลมีแรงกดดันฝั่งอุปสงค์ ที่กดดันตลาด ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล นับจากปี 2567 ที่ลดทอนแรงหนุนฝั่งกำลังซื้อลง เนื่องจาก 1.คนซื้อจะน้อยลง 2.คนเข้าถึงสินเชื่อจะยากขึ้น และ 3.คนไม่มีเงินออมที่มากเพียงพอ ขณะที่ฝั่งอุปทานก็ไม่สามารถทำการตลาดเพื่อช่วยให้สถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยดีขึ้นมาได้จากสถานการณ์ “สร้างแพง ขายนาน รักษามูลค่า” เนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนการเงิน ที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนคงค้างที่บนกำลังซื้อของคนในปัจจุบันจะต้องใช้เวลาเกือบ 3 ปีครึ่งจึงจะระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้างได้หมด แลัวราคาที่ต้องคงไว้เพื่อรักษาภาพลักษณ์การเป็นสินทรัพย์ที่รักษามูลค่าในตัวเอง

         ดังนั้น ttb analytics จึงมองวิธีลดแรงกดดันในตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านการปรับสมดุล (Rebalancing) โดยแทรกแซงฝั่งอุปทาน เช่น 1) ภาครัฐควรเข้ามาแทรกแซงในตลาด เช่น ควบคุมการเข้าซื้อที่อยู่อาศัยของทุนต่างชาติเพื่อไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นจนกำลังซื้อของคนในประเทศตามไม่ทัน 2) ภาครัฐอาจต้องเข้าแทรกแซง (Intervene) ในการสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ใน Segment ต่างๆ เพิ่มเติมจากที่แต่เดิมมีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับ ผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อ ที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีที่เสียจริงเพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษีและให้การซื้อ ที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับรายได้ ซึ่งการที่รัฐเข้ามาแทรกแซงตลาดจะช่วยชะลอให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นช้าลง ในขณะที่ภาครัฐควรเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจให้กำลังซื้อของประชาชนฟื้นได้ โดยถ้ากำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง จะช่วยสถานการณ์ตลาดค่อยๆ เข้าสู่จุดสมดุล (Rebalancing) ได้ในระยะถัดไป

Reference: หนังสือพิมพ์แนวหน้า