อสังหาฯ ไซส์เล็ก ราคาถูก มาแรง

          อสังหาฯ ใหญ่ หาน่านน้ำใหม่ เปิดเกมพัฒนาโครงการเล็ก ราคาถูก-เข้าถึงได้ ทะลวงตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 หลังเศรษฐกิจฝืด กำลังซื้อเปราะบาง จับตาบมจ.แสนสิริ รุกคอนโดฯ ล้านต้น หนุนสภาพคล่อง ขณะโนเบิล-ออริจิ้น คาดเดินหน้าส่งแบรนด์ไม้เด็ด กระจายปักหมุดทั่วกรุงเทพฯ

          เศรษฐกิจของประเทศ ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งแม้สำนักงานสภาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) คาดการณ์ไว้ว่า แนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2564 จะขยายตัวได้ราว 3.5- 4.5% แต่นับเป็นการขยายตัวจากฐานที่ต่ำผิดปกติของปี 2563 นั้น กำลังส่งสัญญาณให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มตลาดที่อยู่อาศัย เร่งปรับตัวและเตรียมรับมือ หลังภาวะดังกล่าว ย่อมส่งแรงกระเพื่อมทางลบ ต่อกำลังซื้ออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งคาดการณ์คนเสี่ยงได้รับผลกระทบ เสี่ยงตกงาน และรายได้ลดลงราว 4.7 ล้านคนในทุกสาขาอาชีพ  ไม่นับการระบาดซ้ำในระลอก 2 ส่งผลตัวเลขหนี้ครัวเรือนส่อแววไต่ระดับสู่ 5 แสนบาทต่อครัวเรือน จาก 4.8 แสนบาทในช่วงปีที่ผ่านมา ตอกย้ำ คนไทยต้องติดอยู่ในวังวน “แบกหนี้” ขยับขยาย ด้านที่อยู่อาศัยลำบาก แม้จะเป็นปัจจัย 4 มีความจำเป็นต่อการดำรงชีวิต

          สำหรับทางรอดในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากคำเตือน ว่าผู้ประกอบการจำเป็นต้องลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ลง และเฟ้นหาทำเลที่มีเรียลดีมานด์ (ความต้องการจริง) รองรับแล้ว เซ็กเมนต์หรือราคาขายที่ลูกค้าสามารถจับต้องเข้าถึงได้ ก็นับเป็นอีกแสงสว่าง ณ ปลายอุโมงค์ ให้สามารถประคองธุรกิจและยังรักษาการเติบโตได้

          สอดคล้องกับการวิเคราะห์กลยุทธ์ทางธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ ของนางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ว่า โครงการใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้น น่าจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลงอย่างมีนัยยะ เพราะผู้บริโภค ย่อมจะเลือกซื้อสินค้า จากการดูกำลังซื้อที่แท้จริงของตนเอง โดยไม่หวังพึ่งรายได้ที่อาจจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอย่างในอดีต

          ทั้งนี้ “ฐานเศรษฐกิจ” เช็กความพร้อมผู้ประกอบการเบอร์ใหญ่ในตลาด ที่ทยอยประกาศแผนการเปิดโครงการใหม่ ทั้งอย่างเป็นทางการและไม่เป็นทางการ โดยมูลค่าที่จะเกิดขึ้นมากกว่า 1 แสนล้านบาท กว่า 100 โครงการนั้น พบส่วนใหญ่ มีกลยุทธ์ และทิศทางการพัฒนาโครงการที่ใกล้เคียงกัน คือ การขยายไปยังทำเลใหม่ๆ รอบเมือง ซึ่งราคาที่ดินยังไม่ขยับแรงมาก ทั้งในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล และต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ พร้อมๆการปรับโปรดักต์และราคาขายที่ลดลง ตั้งแต่โครงการระดับกลาง และ Affordable (เข้าถึงได้) เพื่อหวังตอบรับกับความสามารถในการซื้อส่วนใหญ่ของคน ณ ปัจจุบัน

          เริ่มตั้งแต่ เจ้าตลาดบ้านแพงอย่างบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ปีนี้เตรียมเปิด 24 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 2.6หมื่นล้านบาท ซึ่งแม้จะเป็นการเปิดที่เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว นับเท่าตัว แต่เซ็กเมนต์ส่วนใหญ่ 3 ใน 4 พบเป็นโปรดักต์สำหรับบ้านหลังแรก ระดับราคาเข้าถึงง่าย ขนาดไซส์ไม่ใหญ่มาก ตั้งแต่แบรนด์ ‘สิริ เพลส’ - ‘อณาสิริ’ - ‘สราญสิริ’ และ ‘บุราสิริ’ รวมถึงการเตรียมเปิดตัวโปรดักต์ใหม่ ในกลุ่มคอนโดฯ ลักษณะกระจายทำเล ในราคาเริ่มต้น ล้านต้นๆ ซึ่งผู้บริหาร ระบุว่า ไม่ใช่เพียงเพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อลูกค้าเท่านั้น แต่ยังช่วยในแง่เพิ่มสภาพคล่อง สร้างเงินหมุนเวียนให้กลับมาได้เร็วอีกด้วย

          ”อดีตเราทำตลาดกว้างมากตั้งแต่ราคา 1 - 100 ล้าน แต่สถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันไม่เหมือนเดิม ภาวะแย่ ลูกค้ามีอำนาจการซื้อลดลง ฉะนั้น ในทุกโปรดักต์ ราคาต้องย่อมเยาว์ ต่ำลงมา ขนาดโครงการเล็กลง เพื่อลดเวลา และเงินทุน จากเดิมใช้เวลา 4-5 ปีจบโครงการ อาจเหลือเพียง 1 ปีกว่าๆ ช่วยลดความเสี่ยง ทั้งการพัฒนา และ การขาย” นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ. แสนสิริ กล่าว

          เช่นเดียวกับ อีกค่ายใหญ่ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) (เดิม: โกลเด้นแลนท์) ประกาศเปิดใหม่ 24 โครงการ มูลค่าเกือบแตะ 3 หมื่นล้านบาท เน้นโครงการไม่ใหญ่ กระจายหลายทำเล และเติมเพิ่มในทำเลเดิม เช่น ทาวน์โฮมราคา 2.5 ล้านบาท และนีโอโฮม (บ้านแฝด) ราคาไม่แพงรวมถึงการเตรียม เปิดคอนโดฯ 1 โครงการ ในระดับราคาไม่เกิน 1 แสนบาท ต่อตร.ม. อีกด้วย ภายใต้ความกังวล ว่าแม้ดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ แต่คาดเศรษฐกิจฟื้นตัวช้าและหนี้สินครัวเรือนยังคงสูง

          ขณะบมจ.โนเบิล ที่ประกาศเล่นใหญ่ไทยแลนด์ ผ่านมูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุด 4.51 หมื่นล้านบาท จำนวน11 โครงการนั้น พบนอกจาก เตรียมส่งโครงการหรูผ่านการร่วมทุนกับทุนไทยและต่างชาติ เพื่อเข็นกำลังซื้อต่างชาติที่มีโอกาสกลับมาคึกคัก ควบคู่กับการแตกไลน์ตลาดแนวราบแล้ว อีกหนึ่งโฟกัสสำคัญของปีนี้ คือ การบุกคอนโดฯราคาเข้าถึงได้ ผ่านแบรนด์ “Nue” เช่น Nue Noble เซ็นทรัลบางนา และ Nue Condo แอท ดอนเมือง รูปแบบโลว์ไรส์ สร้างเร็ว โอนเร็ว มูลค่าต่ำกว่า 1 พันล้านต่อโครงการ ซึ่งจะเปิดในช่วงครึ่งปีแรก ด้วยราคาขาย ล้านต้นๆ ถึง 2 ล้านกว่าๆ ส่วนแนวราบ ทาวน์เฮาส์จะเริ่มที่ 4 ล้านบาท

          นอกจากนี้ ยังต้องจับตาการประกาศเกมเล่นของอีกค่ายใหญ่ บมจ.ออริจิ้น หลังจากปีที่ผ่านมา เจาะกำลังซื้อถูกจุด และจุดแข็งด้านทำเล ผ่านแบรนด์ ดิ ออริจิ้น (The Origin) ใช้กลยุทธ์ ลดต้นทุนด้านการบริหารจัดการที่ไม่กระทบต่อตัวสินค้า เช่น ไม่มีสำนักงานขาย เพื่อให้ผู้บริโภคเข้าถึงโครงการคอนโดฯ ได้ง่าย ราว 7 หมื่นบาทต่อตร.ม.หรือ ราคาล้านต้นๆ เท่านั้น ซึ่งในปีนี้เอง นายพีระพงศ์ จรูญเอก ซีอีโอบริษัท ระบุ พร้อมเดินหน้ารับมือทุกปัจจัยกระทบตลาด เปิดใหม่ทั้งสิ้นรวม 20 โครงการ มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม ยักษ์ใหญ่ในวงการ อย่าง บมจ.พฤกษาฯ ซึ่งปีนี้เตรียมเปิดใหม่ 29-30 โครงการ มูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้านั้น แย้มว่าจะหันไปเจาะกลุ่มลูกค้ากลาง-บน กำลังซื้อสูงมากขึ้น เพื่อเลี่ยงผลกระทบจากยอดปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นนั่นเอง และนับเป็นโจทย์ใหญ่ ที่ผู้ประกอบการข้างต้น ต้องหาทางแก้ปัญหารับมือเป็นต้น

          ภาวะแย่ ลูกค้ามีอำนาจการซื้อลดลง ฉะนั้นในทุกโปรดักต์ ราคาต้องย่อมเยา

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ