จัดสรร-แลนด์ลอร์ดชักเย่อราคาที่ดิน

         

          ส่องเทรนด์ราคาที่ดินยุคโควิด-19 เผย ดีเวลอปเปอร์ลุ้นตัวโก่งราคาร่วงตามภาวะเศรษฐกิจ ฟากเจ้าของที่ดินท่องคาถาอึดเท่านั้นที่ครองโลก “ศุภาลัย” ประกาศกำเงินสด 8,000 ล้าน ราคาลงแค่ 5% พร้อมปิดดีลเจรจา “พฤกษา” เปิดโพย 10 ทำเลราคาเสนอขายสูงสุดทั้งบ้านและคอนโดฯ “เอพี-โกลด์” ไม่เน้นตุนแลนด์แบงก์ “แสนสิริ” ต้อนพนักงาน 1.5 พันคนส่องข้อมูลคู่แข่งทุกโลเกชั่น

          AP ชูกลยุทธ์ Asset Turn Over

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2563 เดิมตั้งงบฯจัดซื้อที่ดิน 8,500 ล้านบาท ล่าสุดผลกระทบ จากสถานการณ์โควิดปรับลดวงเงินเหลือ 4,000 ล้านบาท ล่าสุด ณ กลางเดือนกรกฎาคมเพิ่งใช้วงเงินไป 1,000 กว่าล้านบาท

          ทั้งนี้ กลยุทธ์บริหารจัดการแลนด์แบงก์ ไม่มีนโยบายซื้อสะสมเป็นสต๊อกไว้ในพอร์ต แต่ใช้วิธีการพัฒนาแบบปีต่อปี หรือ asset turn over โดยแผนลงทุน 26 โครงการของปีนี้มีแลนด์แบงก์รองรับทั้งหมดแล้ว

          รวมทั้งมีแลนด์แบงก์จากการเลื่อนเปิดตัวคอนโดมิเนียม 4 โครงการ ซึ่งคาดว่าแม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะชะลอตัวต่อเนื่อง แต่การเก็บที่ดินเปล่าไม่น่าจะเกิน 1 ปี หรือภายในปี 2564 ก็ต้องเปิดพรีเซลโครงการคอนโดฯ

          สำหรับเทรนด์การซื้อขายที่ดินใน ปี 2563 มีความชัดเจนว่าวิกฤตเศรษฐกิจทำให้ดีเวลอปเปอร์หันมาใช้แผนลด ค่าใช้จ่ายและควบคุมกระแสเงินสดแทน ทำให้ภาวะการซื้อขายแลนด์แบงก์ไม่คึกคักเหมือนช่วงตลาดห้องชุดบูมในช่วงปี 2560-2561 และมีการตั้งคำถามว่าอำนาจต่อรองน่าจะกลับมาเป็นฝั่งของผู้ซื้อ หรือ buyer มากขึ้น

          อย่างไรก็ตาม พบว่าภาวะราคาที่ดินยังไม่มีการลดราคาแต่อย่างใด ปัจจัยบวกจากวิกฤตเศรษฐกิจมีเพียงทำให้ราคาทรงตัว หรือปรับเพิ่มขึ้นช้าลง เดิมเฉลี่ยบางแปลงขึ้น 5% เทรนด์ปีนี้ถ้า ทำเลดีอาจขยับเพิ่ม 2-3%

          “ปีนี้ไม่มีการแข่งขันซื้อที่ดิน รวมทั้งมีข้อเสนอขายหลายแปลงมาก วิธีการซื้อของเอพี เราจะนำแปลงที่ดินมาวางผัง โครงการแบบไหนแล้วขายของราคาเท่าไหร่ แล้วเทียบกับคู่แข่ง ถ้าสินค้าบ้าน-คอนโดฯเราแพงไป เราก็ไม่ซื้อ เช่น บอกขายวาละ 1 แสนบาท เราคำนวณ แล้ววาละ 60,000 บาทได้ไหม ถ้าไม่ได้ก็จบ” นายวิทการกล่าว

          แสนสิริชู Income Approach

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธาน ผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจุบันแสนสิริมีแลนด์แบงก์รอพัฒนาโครงการได้ 3-4 ปี เหตุผลมาจากการวางแผนลงทุนต้องวางแผนล่วงหน้า 2 ปีอยู่แล้ว

          “ปัจจุบันบริษัทมี 100 โครงการกระจาย ตามทำเลต่าง ๆ ทั่วกรุงเทพฯ กลยุทธ์การซื้อที่ดินก็ดูตามโลเกชั่นที่เราไม่เคยมี หรือดูตามโครงการที่ใกล้ปิดโครงการ เราก็ต้องเตรียมสต๊อกที่ดินสำรองสำหรับพัฒนาโครงการเพิ่มเรื่อย ๆ ในโซนนั้น และดูตามซัพพลายดีมานด์”

          ทั้งนี้ ขนาดที่ดินสำหรับพัฒนาสินค้าที่อยู่อาศัยไม่มีสูตรสำเร็จตายตัว แต่เฉลี่ยสินค้าทาวน์เฮาส์ 20 ไร่ บ้านเดี่ยว 50 ไร่ ส่วนคอนโดมิเนียมเริ่มต้น 1 ไร่ก็พัฒนาโครงการได้แล้ว

          นายอุทัยกล่าวถึงเทรนด์ราคาที่ดินในยุคโควิดด้วยว่า ราคาที่ดินประเทศไทยไม่เคยมีการลดราคา มีแต่ขึ้นอย่างเดียว สถานการณ์โควิดเป็นเพียงแค่เศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้คนมีเวลาตัดสินใจนานขึ้น คาดว่ารออีกสักพักเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวกลับมา ราคาที่ดินคาดว่าจะปรับขึ้นไปอีก

          “วิธีซื้อที่ดินไม่ใช่บอกว่าหลับตาปุ๊บรู้เลยว่าแปลงนี้เท่าไหร่ แต่ต้องวิเคราะห์ ต้อง ศึกษา ต้องทำ income approach รันไฟแนนซ์ ดูข้อมูลตลาด ดีมานด์ ซัพพลาย อัตราการขายของทำเล เซอร์เวย์คู่แข่ง ซึ่งแสนสิริมีพนักงาน 1,500 คน ช่วยกัน หาข้อมูลเปรียบเทียบคู่แข่งตลอดเวลาทุกโลเกชั่น”

          แนะรัฐเลื่อนเก็บภาษีที่ดินฯยาว

          นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า พฤกษาฯมีแลนด์แบงก์เพียงพอพัฒนาโครงการได้ 2 ปี ปัจจุบันแม้มีการประกาศขายบางแปลง แต่บริษัทยังมองหาที่ดินอยู่เพียงแต่ปริมาณการซื้ออาจลดลง เน้นที่ดินที่มีศักยภาพสูงเกรด AA สำหรับพัฒนาโครงการแนวราบและแนวสูง

          ทั้งนี้ ปัจจัยบวกจากมาตรการช่วยบรรเทาผลกระทบโควิดเป็นเรื่องที่รัฐบาลลดหย่อนอัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ property tax 90% โดยผู้ถือครองทรัพย์สินจ่ายจริง 10% มองว่าเป็นเรื่องที่ดีมาก สามารถช่วยบรรเทาค่าใช้จ่ายให้ผู้ประกอบการได้บ้าง รวมทั้งเป็นการช่วยลูกบ้านในการลงทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม ทำให้คนที่มีเงินมีความมั่นใจในการลงทุนในอสังหาฯ

          อย่างไรก็ตาม มีข้อเสนอในการขยายเวลาช่วยเหลือเกี่ยวกับ property tax ซึ่งรัฐบาลลดหย่อน 90% เพียงปีเดียวคือ ปี 2563 โดยเสนอให้รัฐบาลขยายเวลาเพิ่มอีก 2-3 ปี รอจนกว่าธุรกิจอสังหาฯจะกลับมาอยู่ในภาวะปกติ

          ศุภาลัยจ้องราคาลด 5% พร้อมซื้อ

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า จังหวะที่เศรษฐกิจไม่ดีทำให้ดีมานด์ ซัพพลาย ในการซื้อขายที่ดิน มีผู้แข่งขันน้อยลง ตามทฤษฎีฝั่งผู้ซื้อหรือดีเวลอปเปอร์ควรจะได้ที่ดินในราคาที่ดี หรือราคาที่ไม่มีการแย่งกันซื้อเหมือนในช่วงเศรษฐกิจปกติ แต่ข้อเท็จจริงไม่ได้เป็นไปตามทฤษฎี โดยยังไม่เห็นการลดราคาแต่อย่างใด

          ทั้งนี้ ที่ดินสำหรับพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรตามทำเลชานเมืองอาจมีภาพที่ราคาสมเหตุสมผลมากขึ้น จากเดิมมักมีการตั้งราคาขายที่แพงจนไม่มีใครซื้อแน่ ๆ

          ส่วนที่ดินทำคอนโดฯแตกต่างออกไป เพราะมีอัตราการปรับขึ้นสูงกว่ามาก เช่น ทำเล อโศก เจ้าของที่ดินเคยเห็นราคาตารางวาละ  2 แสนบาท ปัจจุบันวาละ 2 ล้านบาท ทำให้ ช่วงเศรษฐกิจไม่ดีก็ไม่มีความรีบร้อนขายออกมา ราคาที่ดินที่มีศักยภาพลงทุน คอนโดฯกลางเมืองจึงไม่ได้ปรับลง

          “ปีนี้บริษัทตั้งงบฯซื้อที่ดิน 8,000 ล้าน รอดีลที่ดี ผมเรียนเจ้าของที่ดินได้เลยว่าราคาลง 5% ผมก็ซื้อแล้ว”

          อนาคตคอนโดฯต่ำแสนมุดเข้าซอย

          นายไตรเตชะกล่าวถึงทำเลฮอตในการลงทุนด้วยว่า การมองทำเลทองมีเงื่อนไขหลายด้านเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น บอกว่าทำเลทองปีนี้แล้วมีการลงทุนพัฒาโครงการ กว่าจะสร้างเสร็จและเปิดขายทำเลดังกล่าวอาจไม่ใช่ทำเลทองแล้ว ดังนั้น ศุภาลัยจึงโฟกัสทำเลที่น่าสนใจมากกว่า

          ในขณะที่บิสซิเนสโมเดลตลาด คอนโดฯ ฐานลูกค้าหลักของศุภาลัยเป็นกลุ่มกำลังซื้อตารางเมตรละ 6-8 หมื่นบาท แต่ที่ดินริมถนนมีราคาแพงทำให้ราคาขายเกิน 1 แสนบาท/ตารางเมตร ดังนั้น ทำเลคอนโดฯในอนาคตจึงมองว่าดีเวลอปเปอร์ต้องทำบนทำเลเข้าซอย 600 เมตร-1 กิโลเมตร

          เช่นเดียวกับบ้านจัดสรร ถ้าหากต้นทุน เฉลี่ยตารางวาละ 5-6 หมื่นบาท ถือว่า มีความกดดันในการพัฒนาสินค้าที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสามารถจับต้องได้

          “ยกตัวอย่าง ทำเลรถไฟฟ้าสาย สีม่วง จะเห็นว่าศุภาลัยไม่ทำคอนโดฯโซนข้ามพระนั่งเกล้าไปแล้ว เพราะมีสินค้าทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านกว่ามาแข่งขัน”

          ครึ่งปีหลังกำเงินสด-ลดค่าใช้จ่าย

          นายภวรัญชน์ อุดมศิริ กรรมการ ผู้จัดการสายงานพัฒนาโครงการทาวน์โฮม และนีโอโฮม บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า นโยบายแลนด์แบงก์ของโกลเด้นแลนด์ไม่ต้องการถือที่ดินไว้ในมือนาน ตั้งเป้าไม่เกิน 1 ปี อย่างไรก็ตาม แผนลงทุนปี 2564 การจัดเตรียม แลนด์แบงก์ยังไม่ครบ สาเหตุจากช่วงโควิด ทำให้หยุดธุรกรรมซื้อขาย ประกอบกับแปลงที่ดินนำเสนอขายยังไม่สามารถปิดดีลที่ดีได้

          “ปกติต้นทุนพัฒนาโครงการในส่วน ของที่ดินกับค่าก่อสร้างอย่างละครึ่ง/ครึ่ง หลายปีที่ผ่านมา ต้นทุนที่ดินเริ่มสูงกว่าค่าก่อสร้าง อาจเป็นเพราะต้นทุนก่อสร้างนิ่ง แต่ราคาที่ดินขยับตลอด”

          อย่างไรก็ตาม ปี 2563 มีสถานการณ์โควิด ดีเวลอปเปอร์ทุกรายมองว่าอนาคตยังไม่ชัวร์ 100% เพราะฉะนั้น สูตรในการทำธุรกิจครึ่งปีหลังจึงเน้นถือเงินสด ลดค่าใช้จ่ายเพื่อความไม่ประมาท

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ