อสังหาฯอ่วม เมิน...ผ่อนผัน LTV ลดดอกเบี้ย

       ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยง ดอกเบี้ยนโยบายปรับตัวสูงยังไม่มีท่าทีที่ลดลง สวนทางกำลังซื้อชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูงซึ่งเป็นชนวนฉุดรั้งการเติบโตของเศรษฐกิจประเทศ และที่น่าตกใจคือสถาบันการเงินเข้มงวด ปฏิเสธสินเชื่อกว่า 60-70% สำหรับบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทและลุกลามไปถึงกลุ่มบ้านราคากว่า 5 ล้านบาท กลายเป็นข้อพึงระวังที่ผู้ประกอบการต้องรับมือ ขณะผู้ประกอบการต้องแบกภาระต้นทุนที่สูง ทั้ง วัสดุก่อสร้างปรับตัว มาจากสงคราม ความผันผวนราคาน้ำมัน พลังงาน ภาคขนส่ง ที่ดินหายากราคาแพง ล้วนเป็นสาเหตุให้ การเอื้อมถึงของบ้านราคาจับต้องได้ ใกล้แหล่งงาน จึงถูกถ่างออกไปในทุกขณะ

       ขณะมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยที่ 7 สมาคมอสังหาริมทรัพย์เสนอต่อรัฐบาล จำนวน 8ข้อ ใน ช่วงต้นปีที่ผ่านมายังไม่มีทีท่าจะออกมา ช่วยพยุง โดยเฉพาะที่เรียกร้องกันมากที่สุดและยื่นหนังสือถึง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คือขอผ่อนปรน มาตรการLTV ให้นำกลับมาใช้เหมือนปี2565 อีกครั้ง หรือพิจารณายกเลิก LTV ที่เป็นเครื่องมือดักหนี้เสียออกไปก่อน เพื่อช่วยกลุ่มซื้อบ้านหลังที่สองหลังที่สาม ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงกรณี ซื้อเพื่อบุตรหลานให้อยู่ใกล้สถาบันศึกษา หรือแหล่งงาน ทั้งนี้หากสามารถปลดล็อคได้เชื่อว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯขับเคลื่อนลื่นไหลและเป็นผลดีต่อเศรษฐกิจประเทศ

       แต่ล่าสุดคำประกาศของธปท.ถือเป็นที่สุดเมื่อ ออกมายื่นยันว่าไม่มีมาตรการผ่อนปรน LTV อีกต่อไปโดยให้เหตุผลว่าบ้านหลังแรกสามารถกู้ได้100% และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้ด้วยตัวเอง สะท้อนจากผลประกอบการ ผลกำไรที่ออกมาของแต่ละค่าย รวมถึงยังคงไม่ปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

       อย่างไรก็ตามประเมินว่า การเติบโตของที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการสะท้อนออกมา เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ถือว่าไม่สูงนักและอาจเป็นเฉพาะกลุ่มโดยเฉพาะกลุ่มบ้านที่มีราคาแพง ระดับลักชัวรี ที่ผู้ประกอบการเบนเข็ม และพุ่งเป้าไปที่ เศรษฐีคนไทยและต่างชาติแต่คนกลุ่มนี้มีขนาดเล็กเมื่อเทียบกับ กำลังซื้อหลักคือกลุ่มกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นฐานใหญ่ของประเทศ

       นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า เมื่อไม่นานมานี้ 3 สมาคมฯ ได้ ยื่นหนังสือต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อขอยกเลิก LTV ออกไปเนื่องจาก ปัจจุบันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดคัดกรองการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว มองว่าไม่กระทบการซื้อเก็งกำไรตามที่กังวล เพราะส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงแต่เมื่อ ธปท.ประกาศเช่นนั้นผู้ประกอบการต้องยอมรับ

       แต่ถึงกระนั้น สมาคมฯต้องการทราบเหตุผล ก่อนหน้านี้ธปท.ต้องการสกัดการเก็งกำไร การเกิดของฟองสบู่ แต่วันนี้แม้แต่บ้านหลังเดียวแบงก์ก็ยังปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งต้องการคำอธิบาย ว่า การมีมาตรการLTV จะทำให้คนซื้อบ้านได้มากขึ้นไม่ดีหรือ และที่ผ่านมา ช่วงก่อนเกิดโควิดแบงก์ชาติไม่เคย นำ LTV มาใช้ เป็นเครื่องมือดักจับหนี้เสีย แต่แบงก์ก็ทำหน้าที่กรองสินเชื่ออยู่แล้ว

       ”ควรยกเลิกออกไปทดลอง 1ปี หากยอดขายไม่กระชากก็น้อมรับเป็นเหตุเป็นผลแบงก์เป็นตัวกรองสำคัญ “

         นายพรนริศกล่าวอีกว่า ที่ผ่านมาแบงก์ชาติแถลงเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวแบบตัว K ที่ขาบนชี้ขึ้น คือลักชัวรีขายดีแต่ไม่ได้บอกว่าขาของ ตัว K ล่าง มันดิ่งลง คือ บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทและได้ลามมาที่ 5 ล้านบาท ที่ผู้ประกอบการต้องการให้ช่วยเหลือ

ทั้งนี้ตัวเลขบ้านและคอนโด มิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่ง เป็นตัวที่ทำให้ผู้ประกอบการติดลบ กู้ไม่ได้โอนไม่ได้และกลายเป็นตัวเลขที่สะสม เป็นสต็อกทั่วประเทศมาตั้งแต่ปี2463 จนถึงปัจจุบัน รวมแล้ว 9 แสนล้านบาท (บวก-ลบ )

“มีการพัฒนาโครงการใหม่มาเติม ซัพพลายในตลาดอย่างต่อเนื่อง เหมือนน้ำในโอ่งไม่เต็มก็เติมเข้าไป และทำให้เหลือขายแบบนี้มา 10 ปี”

         นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต้องการให้รัฐผ่อนเกณฑ์ LTV กระตุ้นกำลังซื้อ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยหลังที่สองหลัง ที่สามให้สามารถขอสินเชื่อได้เต็ม 100% เพราะปัจจุบันมีกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงไม่เก็งกำไรโดยเฉพาะบ้านแนวราบ

        นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัทริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย ปิดเผยว่า 3 สมาคมฯ ได้ผลักดันมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ขอขยายเพดานลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ครอบคลุมบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ขณะเดียวกันต้องการพิจารณาเกณฑ์ LTV กลับมาใช้เพราะดอกเบี้ยปรับตัวสูง การเก็งกำไรอาจจะไม่มีผล

        นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดขับเคลื่อนต่อไปข้างหน้าไม่ว่าจะเป็นมาตรการสนับสนุนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย มาตรการ LTV ขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองครอบคลุมบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ทั้งนี้มาตรการอะไรที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อสมาคมฯจะเสนอขอทั้งหมดต้นปี2567

        นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ระบุว่า จากความผันผวนทางเศรษฐกิจ และปัจจัยลบรอบด้าน ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น ส่งผลให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ดังนั้นตัวแปรสำคัญช่วยกระตุ้นกำลังซื้อคือมาตรการ LTV ผ่อนปรนให้กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหลังที่สาม รวมถึงบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทสามารถกู้ได้เต็ม 100% หรือมองว่าควรคงเลิก LTV ออกไป จะเหมาะสมกว่า

       สอดคล้องก่อนหน้านี้ นายณัฐพงศ์คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เห็นด้วยกับข้อเสนอที่ 7 ของ 7 สมาคมอสังหา ริมทรัพย์ โดยสะท้อนว่าต้องการให้ธปท.นำมาตรการLTV ที่เคยใช้เมื่อปี 2565 มาใช้อีกครั้ง เป็นเวลา 2 ปี ตั้งแต่ปี 2567 ถึงปี 2568 เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่กำลังชะลอตัว และจะส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศดีขึ้น



 

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ