เทอร์ร่าชี้ดีมานด์ต่างชาติบูม

           สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวในงานสัมมนา TERRA HINT: ECONOMIC HACK 2023 ติดปีกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 ว่า ข้อมูล Terra BYTE ระบุว่าตลาด อสังหาฯ มีทิศทางเติบโตได้ดี โดยเฉพาะ แนวราบ กลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10-25 ล้านบาท โดยลูกค้าเป็นผู้มีรายได้สูง มีเงินออม ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อย และมีความต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย สอดคล้องข้อมูลปี 2565 พบว่า บ้านเดี่ยวราคา 10-25 ล้านบาท เปิดตัวใหม่ 20% ยอดขายเติบโต 15% สะท้อนว่าสินค้ากลุ่มนี้เหลือในตลาดค่อนข้างน้อย ส่วนกลุ่มบ้าน ทาวน์โฮม ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ยังเติบโตได้ดี จากจำนวนการเปิดตัวน้อย ขณะที่ ยอดขายเติบโต 7-10%

          “กลุ่มที่น่ากังวลในปีนี้  คือ บ้านเดี่ยว ราคา 25 ล้านบาทขึ้นไป เพราะมีการเปิดตัว มากจนเกิดอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) และกลุ่มทาวน์โฮมพรีเมี่ยม ราคา 5 ล้านบาท ขึ้นไปที่มีการเปิดตัวมาก ขณะที่อัตราการขายชะลอลงอย่างเห็นได้ชัด”

          ตลาดคอนโดอยู่ในช่วงฟื้นตัวในตลาดระดับกลาง ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ยังไม่มากนัก แต่ต้องจับตาคอนโดลักชัวรี ราคา 1.5-2 แสนบาทต่อตร.ม. ปัจจุบันขายได้ช้าเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ขณะที่ คอนโดระดับล่างยังมีปัญหากู้ไม่ผ่าน

          “เปอร์เซ็นต์ของการเปิดตัวกับอัตราการดูดซับตามหลักการถ้าเปิดตัวเยอะ อัตราการดูดซับเยอะแสดงว่าตลาดดี แต่ถ้าเปิดตัวเยอะแต่อัตราดูดซับไม่ดีแสดงว่าตลาดไม่ดี ผู้ประกอบการควรชะลอการเปิดตัวโครงการลง แต่ถ้าเปิดตัวน้อยแล้วยอดขายยังไม่ดีอีกแสดงว่าตลาดไม่ดีเลย”

          ยกตัวอย่างย่านทองหล่อ ทำเลฮอตคอนโดลักชัวรี ราคาเฉลี่ยยังคงต่ำและอัตราดูดซับยังไม่ดี รวมทั้งทำเลเรียบด่วนรามอินทราซึ่งเป็นทำเลทอง ตลาดบ้านในเมืองที่มีราคาหลากหลายยัง “ทรงตัว” แม้ราคาเฉลี่ยสูงขึ้น 4% แต่อัตราดูดซับลดลงถึง 23%

          สะท้อนว่าตลาดบ้านราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปน่าห่วง ยิ่งราคา 30-40 ล้านบาทเปิดมาก ยอดขายเริ่มช้าลง หลังจากช่วงโควิดเป็นตลาด ไฮเอนด์ขายดี แต่ปัจจุบันเป็นตลาดระดับกลาง ภาพรวมตลาดปีนี้น่าดีขึ้นแต่โตขึ้นไม่มากจากปลายปีก่อนโตสูงจากการเร่งโอนเพื่อให้ได้รับมาตรการรัฐ โดยกลุ่มลูกค้าหลัก คือ ระดับกลาง บน ต้องการที่อยู่อาศัยและเริ่มมีรายได้ กลับมาเพิ่มขึ้นตามการเติบโตเศรษฐกิจ

          อย่างไรก็ตาม ไทยเป็นประเทศที่ต่างชาตินิยม มาท่องเที่ยวเป็นอันดับต้นๆ ซึ่งจุดเด่นของไทย คือ เฮลท์แคร์ ค่าครองชีพต่ำ เมื่อเทียบประเทศอื่น แต่สิ่งที่ต้องปรับปรุงคือเรื่องความปลอดภัยและจุดอ่อนในการดึงดูดคนต่างชาติเข้ามา กล่าวคือ ประเทศไทยยังไม่เป็น Friendly Workplace เพราะระบบยังมีความซับซ้อน และส่วนหนึ่งเป็นเรื่องของเพดานภาษาที่คนไทยกลัวทำงานกับคนต่างชาติ

          ผลการสำรวจ 10 ประเทศที่ดีที่สุดในสายตาของคนต่างชาติ ไทยติดอันดับ 8 รองจากอินโดนีเซียและเวียดนาม โดยเฉพาะอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ต่ำกว่าอินโดนีเซีย เพราะราคาอสังหาฯ เมืองไทยสูง แต่ราคามีโอกาสปรับสูงกว่า ส่วนอินโดนีเซีย มีพื้นที่มากกว่าไทย ในมุมของนักลงทุนประเทศไทยเหมาะกับการเก็งกำไร ซื้อไว้ระยะยาวโอกาสขายได้กำไรสูงกว่า

          สำหรับเทรนด์ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ลูกค้าส่วนใหญ่ยังให้ความสำคัญกับ Well-Being และเริ่มเห็นพฤติกรรม digital detox เว้นจากการใช้เทคโนโลยีชั่วคราว สู่โลกออฟไลน์ มากขึ้น เลือกเสพสื่อออนไลน์เฉพาะเรื่องที่สนใจ สนใจกับคุณภาพชีวิต สิ่งแวดล้อม สังคม และสุขภาพจิตมากขึ้น

          สุมิตรา แนะนำมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ภาคธนาคารควรปรับเกณฑ์สินเชื่อ ที่อยู่อาศัยผ่านการขยายระยะเวลาผ่อนชำระ ให้นานขึ้นเป็นสูงสุด 35-40 ปี เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำให้เข้าถึงสินค้าได้มากขึ้น

 

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ