บิ๊กอสังหาฯ ลุยเปิดโครงการ รับจีนคัมแบ็ก ฟื้นดีมานด์

          จับตาอสังหาฯปี66 มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง “ดอกเบี้ย-ต้นทุนราคา”ขาขึ้น กระทบธุรกิจ การตัดสินใจซื้อ ด้านบิ๊กคอร์ป “ออริจิ้น-แสนสิริ-อนันดา”มั่นใจสัญญาณบวก “ท่องเที่ยวฟื้น-จีนคัมแบ็ก”  ความหวังอสังหาฯ ไทย กระตุ้นดีมานด์พุ่ง หนุนกำลังซื้อในประเทศ ประกาศเดินหน้าเปิดโครงการใหม่

          แลนด์สเคป “อสังหาริมทรัพย์” ปี 2566 มีทั้งปัจจัยบวก โดยเฉพาะอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทยที่กำลังฟื้นตัว และ “จีนเปิดประเทศ” เป็นสัญญาณที่ดีต่อแนวโน้มดีมานด์ที่จะเพิ่มขึ้นในตลาด เสริมกำลังซื้อในประเทศที่ยังต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดจาก “ปัจจัยลบ” ไม่ว่าจะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบโดยตรงต่อผู้ที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยและลูกค้าใหม่ที่กำลังตัดสินใจซื้อ  ขณะที่ “ต้นทุน” การก่อสร้างทั้งค่าวัสดุ ค่าแรงขั้นต่ำ ราคาที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ “ราคา” อสังหาฯโครงการใหม่ปี 2566 ขยับขึ้น อย่างน้อย 5-10%

          อีกทั้งมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่สิ้นสุดลงในปี 2565 ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว อาทิการลดค่าโอน-จดจำนอง  มาตรการผ่อนคลายการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (Loan to Value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปหรือบ้าน หลังแรกที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% แม้ล่าสุดรัฐจะต่อมาตรการลด ค่าจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 1% และลดค่าจดจำนองธนาคารเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นมือ 1 หรือมือ 2 ที่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มกำลังซื้ออสังหาฯ ปี 2566 ไม่ดี มีปัจจัยลบเข้ามากระทบกำลังซื้อ ทั้งจากสถานการณ์สงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบต่อต้นทุนพลังงาน ราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนวัสดุ ค่าแรงงาน รวมสถานการณ์โควิด-19  ยังเป็นเรื่องที่อยู่ในความกังวล

          นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยด้านมาตรการแอลทีวี เข้ามาเป็นอุปสรรต่อคนที่ซื้อบ้าน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร

          ”ปัจจัยลบกดดันกำลังซื้อมีครบ แต่ปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อมีแค่การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองทำให้แนวโน้มตลาดอสังหาฯปีนี้เหนื่อย”

          นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า อสังหาฯ ปีนี้ไม่สดใสนัก  เนื่องจากยังไม่แน่ใจว่ากำลังซื้อจาก ต่างประเทศจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น การขอสินเชื่อยากขึ้น  และมีมาตรการแอลทีวีเข้ามาบั่นทอนกำลังซื้อในประเทศ รวมทั้งภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้นส่งผลต่อรายได้ผู้บริโภค ดังนั้นคาดการณ์ ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ขยายตัว 1-2%

          ”ในภาวะที่มีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการลงทุนโครงการใหม่ ไม่ผลีผลามและระมัดระวังเรื่องสภาพคล่อง อาจจำเป็นต้องยอมกำไรลดลง เพราะการปรับราคาขึ้น ไม่สามารถทำได้ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้จริง เพราะกำลังซื้อลูกค้าเปราะบาง เลือกทำโครงการในทำเลที่มีดีมานด์ กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน”

          เช่นเดียวกับ นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า สถานการณ์กำลังซื้อ คนไทยระดับกลางล่างไม่ดี เป็นผลมาจาก ปัญหาหนี้สินครัวเรือนพุ่งสูงต่อเนื่อง การอนุมัติสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้นทำให้การขออนุมัติสินเชื่อผ่านน้อยลง ดังนั้นยอดขายไม่น่าจะดีมากนัก คาดอยู่ในระดับทรงตัว

          ”โควิดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีการกู้เงิน ในอนาคตมาใช้ล่วงหน้า เวลานี้เงินในกระเป๋าคนน้อยลง ขณะที่เศรษฐกิจชะลอตัวสะสม อยู่ในภาวะทรงตัวและลดลง ไม่คิดว่า จะดีขึ้นมากนักเทียบปีก่อนหน้านี้ ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างปีนี้เพิ่มขึ้น 10% ราคาบ้าน ปรับเพิ่ม 5-10% แน่นอน”

          จีนเปิดประเทศความหวังอสังหาฯ ไทย

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า การเปิดประเทศของ “จีน” จะทำให้อสังหาฯ ไทยได้ดีมานด์ลูกค้าระดับกลางเข้ามาดูดซับ ซัพลายในตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้น หลังจากชะงักในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

          ”จีนกลับเข้ามาจะเป็นความหวังใหม่ ของผู้ประกอบการอสังหาฯที่พัฒนาโครงการคอนโดฟื้นมาอีกครั้ง

          ขณะที่ นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ  ปี 2566 แม้จะมีปัจจัยลบหลายเรื่อง ไม่ว่าจะเป็นทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นสวนทางกับรายได้ของประชาชน ภาวะเงินเฟ้อ ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและต้นทุนการผลิต ผลกระทบจากการยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี แต่เชื่อว่าหลังจากที่ “จีนเปิดประเทศ” จะเป็นปัจจัยบวก เข้ามา ช่วยฟื้นดีมานด์อสังหาฯ ได้

          ท่องเที่ยวฟื้นกำลังซื้ออสังหาฯไปต่อ

          นายพีระพงศ์ กล่าวต่อว่า ปัจจัยที่ทำให้ตลาดกลับมาคือเศรษฐกิจกลับมาจ้างงานเพิ่มขึ้น การท่องเที่ยวดีขึ้น กำลังซื้อเพิ่มขึ้นทำให้คนมั่นใจที่ซื้ออสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดระดับราคากว่า 1 ล้านบาท

          ”ปีนี้จะเป็นปีที่ตลาดคอนโดฟื้นตัว เติบโตสูง 40% จากปี 2565 ที่มีฐานต่ำ ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว โครงการคมนาคมารถไฟฟ้าหลายสายทั้งสีเหลือง สีชมพู สีแดงจะเปิดให้บริการ ส่งผลดีต่ออสังหาฯ  ส่วนตลาดบ้านจะทรงตัวหลังจากเติบโต 3-4% ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด”

          สำหรับ ออริจิ้น ตามแผนปี 2566 เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 40 โครงการ กระจายทุกทำเล รองรับความต้องการลูกค้าให้ครอบคลุมโดยเฉพาะพื้นที่โดยรอบแนวทางเส้นรถไฟฟ้า ทั้งสายสีเหลือง แดง ชมพู

          มั่นใจสัญญาณบวกกระตุ้นตลาดฟื้น

          นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2566 มีสัญญาณบวกจากภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการเปิดประเทศของจีน ขณะที่การลงทุนและการบริโภค ภาคเอกชนยังมีการขยายตัวต่อเนื่อง รวมถึงล่าสุดภาครัฐได้ประกาศต่อมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ด้วยการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง ตั้งแต่วันที่ 3 ม.ค.-31 ธ.ค.2566

          ”ผู้ประกอบการรายใหญ่สร้าง ความคึกคักให้ตลาดด้วยการรุกเดินหน้า พัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องส่งผลดีต่อตลาดรวมอสังหาฯ ทยอยฟื้นตัว มีมาตรการช่วยลดภาระให้ผู้ที่ต้องการ มีที่อยู่อาศัย และช่วยส่งเสริมการซื้อขาย อสังหาฯ สร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวหลังวิกฤติโควิด”

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ