Q4 ระอุ! อสังหาฯเร่งโอนคอนโดฯร่วมทุน

          ’ญี่ปุ่น’ มั่นใจพร็อพเพอร์ตี้ไทย

          อสังหาริมทรัพย์

          ช่วงโควิด-19 ตั้งแต่ต้นปี พ.ศ.2563 เป็นต้นมา ส่งผลกระทบกับผู้ประกอบการทุกราย โดยเฉพาะเรื่องของการก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ของดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งเห็นได้ชัดเจนจากการที่โครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากเลื่อนกำหนดแล้วเสร็จจากปี 2563 เป็นปี 2564 และเลื่อนมา ปี 2565 สำหรับโครงการที่มีกำหนดแล้วเสร็จ ปี 2564 แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า “ทุกโครงการมีปัญหา” และ “เลื่อนกำหนดแล้วเสร็จออกไป” มีเพียงบางโครงการ

          สังเกตได้ชัดในปี 2564 ที่มีจำนวนยูนิตแล้วเสร็จจดทะเบียนน้อยที่สุดในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมา แม้ว่า โควิดจะมีผลตั้งแต่ปี 2563 ก็ตาม แต่ในปีนั้น ผู้ประกอบการหลายรายเร่งปิดการขายโครงการที่มีกำหนดแล้วเสร็จและเร่งโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียมจำนวนมาก จึงเกิดขึ้นในปีนั้น แต่หลังจากนั้นก็ “ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ”

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า การเปิดขายโครงการคอนโดฯที่ลดน้อยลงในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมา มีผลต่อเนื่องให้จำนวนคอนโดฯที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2564-2567 มีจำนวนน้อยมากเมื่อเทียบกับ ช่วงก่อนโควิด อาจจะมีเพียงปี 2565 ที่จำนวนคอนโดฯ ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีนั้น “มีจำนวนค่อนข้างมาก” เพราะหลายโครงการเลื่อนมาจากปี 64 และหลายโครงการเปิดขายมาตั้งแต่ก่อนหน้าปี 64 แล้ว ผู้ประกอบการจำนวนมากที่มีโครงการแล้วเสร็จปี 65 ต่างเร่งการก่อสร้างและต้องการให้โครงการแล้วเสร็จทันในปี 65 เช่นกัน รวมไปถึงปิดการขายและโอนฯ ให้ได้ เนื่องจากเศรษฐกิจอยู่ในช่วงที่ดีกว่าปีก่อนหน้านี้ และหลายโครงการมีความ น่าสนใจ รวมไปถึงราคาขายอาจจะไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นจากก่อนหน้านี้มากนัก (บางโครงการราคาย้อนกลับไป ช่วงใกล้เคียงเปิดพรีเซล) ทั้งๆ ที่ถ้าเป็นช่วงก่อนโควิด ราคาขายอาจจะปรับเพิ่มขึ้นไปกว่า 20-30% แล้วก็เป็น ไปได้ การเร่งโอนฯของผู้ประกอบการเป็นการ “หาเงิน” เข้ามาหมุนเวียนในบริษัท

          โครงการคอนโดฯหลายโครงการที่แล้วเสร็จในปี 65 เป็นโครงการคอนโดฯที่อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน ซึ่งช่วงโควิดแทบไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่เหล่านี้เลย โดยโครงการที่มีกำหนดแล้วเสร็จปีนี้ เป็นโครงการที่เปิดขายก่อนโควิดหรือเปิดขายก่อนปี 63 หรือเปิดขาย ในปี 63

          ”หลายโครงการยังมีอัตราการขายที่ไม่สูงมาก เนื่องจากสถานการณ์โควิดมีผลต่อกำลังซื้อ และความเชื่อมั่นในการซื้อคอนโดฯราคาแพง ประกอบกับการที่ชาวต่างชาติหายไปจากประเทศไทย (กลุ่มลูกค้าชาวจีน) ยิ่งมีผลต่อโครงการคอนโดฯราคาแพงที่มีผู้ซื้อส่วนหนึ่งเป็นชาวต่างชาติ” นายสุรเชษฐ กล่าว

          จับตา คอนโดฯไฮเอนด์ อัดโปรฯ ปั๊มยอดโอนฯปิดโครงการ

          นายสุรเชษฐ กล่าวหลายโครงการคอนโดฯ ราคาแพง มีกำหนดแล้วเสร็จพร้อมโอนฯในปีนี้ อาจจัดโปรโมชันพิเศษหรือจัดกิจกรรมทางการตลาดที่ค่อนข้างหลากหลายในช่วงปีนี้ โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี 65 เพื่อที่จะได้ปิดการขายและเร่งโอนฯทั้งโครงการให้ทันภายในปีนี้

          ”สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่าง คือ โครงการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ ที่เร่งการโอนฯให้จบ โดยเร็ว ก็เท่ากับว่าจะสามารถปิดโครงการแบบสมบูรณ์กับ “ผู้ร่วมทุนที่เป็นต่างชาติ”

          การที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญ หรือเน้นประชาสัมพันธ์ที่โครงการ “คอนโดฯราคาแพง” เพราะต้องการแสดงออกถึงศักยภาพและความสามารถใน การออกแบบ พัฒนารวมไปถึงการควบคุมคุณภาพของโครงการ ให้ออกมา “สวยงามแบบไม่แตกต่าง จากภาพที่ผู้ซื้อจินตนาการ” หรือที่ผู้ประกอบการ “วาดฝัน” ไว้ ดังจะเห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการบางราย ที่มีโครงการหลายระดับราคา มักจะให้ความสำคัญกับโครงการราคาแพง ซึ่งนอกจากจะเป็นเพราะว่า “โครงการราคาแพง” จะมีผลต่อการตลาดมากกว่าแล้ว ยังได้ ภาพลักษณ์ที่ดีกว่าโครงการราคาไม่แพง

          ’เอพี’ มองคอนโดฯฟื้น เผย 8 เดือน ยอดขายเข้าเป้า

          น.ส.กมลทิพย์ บำรุงชาติอุดม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มตลาด คอนโดฯในเมืองว่า มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน โดยมีลูกค้าชาวจีน และจากประเทศเพื่อนบ้าน เช่น พม่าเข้ามาโอนฯในห้องชุดของบริษัทฯ ส่งผลให้ในรอบ 8 เดือนแรกของปี 65 ยอดขายกลุ่มคอนโดฯ มีตัวเลขสูงถึง 7,800 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 66% ของเป้า 12,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกัน +345% และจากสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่ปรับตัวดีขึ้นและการ เปิดประเทศอย่างต่อเนื่อง เชื่อมั่นยอดขายจะได้ตามเป้า เนื่องจากแต่ละไตรมาสมีผลงานทำยอดขายได้เกิน 2,000 ล้านบาท ซึ่งใน 2 เดือนแรกของไตรมาส 3 (ก.ค.-ส.ค.) สามารถทำได้ถึง 2,800 ล้านบาท

          โดยในช่วงปลายเดือน ก.ค. 65 บริษัทได้เปิดขายคอนโดฯ Asprie พระราม 4 มูลค่าราว 4,000 ล้านบาท สามารถทำยอดขายได้ตามเป้าที่บริษัทตั้งไว้ที่ 23% และยังเตรียมเปิดคอนโดฯใหม่อีก 2 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ ซึ่งจะเข้ามาช่วยสร้างยอดขายในช่วงปลายปีนี้ ให้เป็นไปตามเป้าหมาย ที่บริษัทตั้งไว้

          ล่าสุด โครงการร่วมทุน “RHYTHM เอกมัย เอสเตท” (ริธึ่ม เอกมัย เอสเตท) คอนโดฯไฮไรส์ มี ยอดขายไปแล้วกว่า 30%  และมียูนิตพร้อมโอนฯรองรับลูกค้าได้อีก 200 ยูนิต เป็นโครงการ่วมทุนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จโครงการที่ 16 ระหว่างบริษัท เอพีฯ และมิตซูบิชิ เอสเตท เรสซิเดนส์ (บริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป) ราคาขาย 2-2.3 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) มูลค่าโครงการ 3,350 ล้านบาท บนทำเลศักยภาพย่านเอกมัย คาดปิดการขายทั้งโครงการได้ในปี 2567

          ญี่ปุ่น มั่นใจศักยภาพไทย อสังหาฯรีเทิร์นดี น่าลงทุน-ปลอดภัย

          ”ภาพรวมซัปพลายคอนโดฯพร้อมโอนฯในโซนเอกมัยเชื่อมต่อทองหล่อ มีประมาณ 5 โครงการ จำนวน 500 ยูนิต และในโซนนี้มีโครงการยังไม่พร้อมเสร็จอีก 200-300 ยูนิต เรามองว่าตัวเลขซัปพลายไม่ถือว่าเยอะมากเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ ประกอบกับการวางคอนเซ็ปต์ของริธึ่ม เอกมัย เอสเตท ที่เงียบสงบ และจัดเต็มเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกเหมือนโรงแรมห้าดาว ทำให้เชื่อมั่นลูกค้าจะให้การตอบรับที่ดี และแตกต่างจากโครงการ อื่นๆ ในย่านนี้ ทำให้สามารถขายและโอนฯได้ และโครงการในแบรนด์ ริธึ่ม ห้องใหญ่ เช่น เพนต์เฮาส์จะขายได้ก่อน โดยที่เราจะมีการร่วมมือกับพันธมิตรสถาบันการเงินในการสนับสนุนแคมเปญในช่วงไตรมาส 4 เพื่อเป็นการ ส่งท้ายปี 2565” น.ส.กมลทิพย์ กล่าวและว่า

          ”อสังหาฯไทยเป็นที่ชื่นชอบของต่างประเทศ และต่างชาติมองหาอสังหาฯในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ยิ่งเปิดประเทศจะมีการเข้ามาของกำลังซื้อต่างชาติ ที่สำคัญ “พันธมิตรญี่ปุ่น” ที่ร่วมทุนพัฒนาโครงการร่วมกับ เอพี มาสม่ำเสมอ มองอสังหาฯในไทยให้ผลตอบแทนที่ดี น่าลงทุน ปลอดภัย”

          ORI ชี้ ‘เปิดเมือง’ หนุนคอนโดฯราคาแพง ลูกค้าฮ่องกง ติดต่อผ่านเอเจนท์พร้อมคัมแบ็ก

          นายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เปิดเผยว่า ภาพรวมซัปพลายคอนโดฯลักชัวรีในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มตลาดบนหดตัวต่อเนื่องไปอีกระยะหนึ่ง ประมาณ 20-30% ต่อปี คือ supply ที่หายไปค่อน ข้างมาก และมีการเข้าใหม่น้อยมาก แต่ปัจจัยหลังจากเปิดประเทศแล้ว ต่างชาติมีแนวโน้มกลับมา เอเจนท์ ต่างชาติกลับมาติดต่อเยอะ ส่วนใหญ่เป็นประเทศฮ่องกง

          ”เรามองว่า คอนโดฯราคาสูงในเมือง สภาวะจะดีขึ้น จากการเปิดเมืองและภาพรวมของเศรษฐกิจ ในประเทศที่พื้นตัว แต่ยังจะไม่กลับเหมือนเดิม”

          สำหรับปัจจัยในเรื่องของต้นทุนการพัฒนาโครงการนั้น เห็นว่าค่าแรงและปัจจัยวัสดุก่อสร้างที่นำเข้าจาก ต่างประเทศบางส่วน เช่น เหล็กและเคมีภัณฑ์ รวมถึงแนวโน้มค่าน้ำมัน ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% แต่คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 1-2% ของต้นทุนทั้งหมด

          อย่างไรก็ตาม ในเรื่องของซัปพลายที่ดินในเมืองนั้น พบว่า มีความต้องการขายมากขึ้น แต่ราคายังไม่เหมาะสมกับตลาดมากนัก โดยเฉพาะที่ดินในเมืองจะมีต้นทุนที่สูงขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินไม่ได้ต่ำลงเลยในช่วงโควิดที่ผ่านมา และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่มีผลทำให้โอนเนอร์ต้องขายที่ดินในเมืองออกมาอย่างที่คาดคิดไว้

          ออริจิ้นฯ เร่งเพิ่มยอดโอน 4 คอนโดฯ เจวี ราคาขาย 2.8-2.7 แสนบาท/ตร.ม.

          นายสิริพงศ์ กล่าวถึงเป้าผลประกอบการในกลุ่มคอนโดฯลักชัวรีว่า ในปีนี้ มีโครงการคอนโดฯร่วมทุน (JV) ของออริจิ้นฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจะทยอยโอนอย่างต่อเนื่อง มีอยู่ 4 โครงการ ได้แก่ 1.) โครงการ Park Origin Thonglor ยอดขาย 72% มูลค่าโครงการ 12,000 ล้านบาท จำนวน 1,182 ยูนิต ราคาเฉลี่ยต่อ ตร.ม. 284,700 บาท 2.) Park Origin Ratchathewi ยอดขาย 96% มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท มี 266 ยูนิต เฉลี่ย 282,900 บาทต่อตร.ม.

          3.) Park Origin Chala-Samyan ยอดขาย 98% มูลค่าโครงการ 4,600 ล้านบาท จำนวน 501 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 275,600 บาทต่อตร.ม. และโครงการ The Hampton Sriracha by Origin and Dusit ยอดขาย 74% มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท จำนวน 471 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 111,200 บาทต่อตร.ม.

          ’ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ’ JV ญี่ปุ่น เป้า 4 เดือนเร่งยอดขายส่งท้ายปี

          นายวิทวัส วิภากุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND กล่าวถึงผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาฯว่า เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ ทั้งโครงการ “ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ” คอนโดฯ ร่วมทุนกับซูมิโตโมฟอเรสทรี ประเทศญี่ปุ่น ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จเรียบร้อย ณ ไตรมาส 3 ปีนี้ ทำยอดขายสะสม 50% โดยในไตรมาส 4 คาดจะสร้างยอดขายเพิ่มรวมเป็น 3,500 ล้านบาท

          5 แยกลาดพร้าว สต๊อกคอนโดฯ Accessible Luxury ไม่มาก

          นางกนกอร หลิมกำเนิด รองหัวหน้าคณะผู้บริหาร ด้านพัฒนาทรัพย์สินแนวสูง บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เผยกับผู้สื่อข่าวถึงภาพรวมศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์บริเวณ 5 แยกลาดพร้าวว่า ยังเป็นทำเลที่มีแผนการพัฒนา Infrastructure รวมถึง Mega Project ต่างๆ ในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง จึงเป็นทำเลที่มีดีมานด์การอยู่อาศัยรวมทั้งตลาดผู้เช่า เพิ่มขึ้นทุกปีในกลุ่ม Segment กลาง-บน เพราะราคา จับต้องได้ การเดินทางสะดวก มีปัจจัยที่เอื้อต่อการ อยู่อาศัย และในโซนนี้มีสินค้าในกลุ่ม Accessible Luxury ไม่มากนัก ทำให้ The Crest Park Residence โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าในไตรมาส 4 ปี 65 จะเป็นตัวเลือกที่แตกต่าง จากคู่แข่ง ในตลาด และการเปิดประเทศเป็นปัจจัยบวก ในพื้นที่โซนลาดพร้าวในเชิงการลงทุนปล่อยเช่า ที่ตอบโจทย์ลูกค้าชาวจีน

          สำหรับโครงการ The Crest Park Residence มีมูลค่าโครงการประมาณ 3,200 ล้านบาท ราคาขาย 2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 5-25 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขาย 35% จากทั้งหมด 418 ยูนิต.

          สุรเชษฐ กองชีพ ”โครงการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ ที่เร่งการโอนฯให้จบโดยเร็วก็เท่ากับว่าจะสามารถปิดโครงการแบบสมบูรณ์กับผู้ร่วมทุนที่เป็นต่างชาติ”

          กมลทิพย์ บำรุงชาติอุดม ”พันธมิตรญี่ปุ่นที่ร่วมทุนพัฒนาโครงการร่วมกับเอพีมาสม่ำเสมอ มองอสังหาฯ ในไทยให้ผลตอบแทนที่ดี น่าลงทุน ปลอดภัย”

          กนกอร หลิมกำเนิด “5 แยกลาดพร้าว ยังเป็นทำเลที่มีแผนการพัฒนา Infrastructure รวมถึง Mega Project ต่างๆในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง จึงเป็นทำเลที่มีดีมานด์การอยู่อาศัย”

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา