เปิดแผน เอสอาร์ที แอสเสท

         ”ศักดิ์สยาม” เคาะแผนบริหารบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูก รฟท. บริหารจัดการมรดกเจ้าคุณปู่ 3.8 หมื่นไร่ ให้มีรายได้สะสมภายใน 10 ปี รวม 1.2 แสนล้านบาท เตรียมเปิดประมูลหามือดีมาบริหารที่ดิน 3 แปลงใหญ่ พร้อมหาช่องซื้อที่ดิน-ลงทุนร่วมเอกชนเพิ่มเติม

          นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รมว.คมนาคม เปิดเผยความคืบหน้าการจัดตั้งบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่ตั้งขึ้นมาเพื่อบริหารสินทรัพย์และที่ดินของ รฟท.ที่จะมีการรับโอนมาบริหาร รวม 38,469 ไร่ ว่าได้สั่งการให้เอสอาร์ทีแอสเสทไปจัดทำแผนเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหาร เพื่อสร้างความแตกต่างจากการบริหารเดิมของ รฟท. เช่น ข้อจำกัดในเรื่องกฎระเบียบต่างๆ ความคล่องตัวในการบริหาร รวมถึงการมีเครื่องมือในการช่วยให้บริษัทลูกเกิดประสิทธิภาพเทียบเท่ากับบริษัทเอกชน โดยเฉพาะขอให้ศึกษาโมเดลของประเทศญี่ปุ่นที่มีการจัดตั้งบริษัทลูกขึ้นมาบริหารสินทรัพย์ จนประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก.

          เปิด5แผนงานสร้างรายได้

          ที่สำคัญยังให้จัดทำแผนธุรกิจที่ต้องดำเนินการในระยะต้นระยะกลางระยะยาวรวมถึงคัดเลือกบางโครงการสามารถที่เห็นผลได้เร็วเพื่อมาทำเป็นแผนควิกวิน(แผนที่จะดำเนินการให้สำเร็จภายในระยะเวลาสั้นๆ)ที่ในแผนต้องระบุให้ได้ว่าจะสร้างรายได้จากช่องทางใดตลอดจนเข้าไปแก้ไขข้อจำกัดในที่ดินเช่นที่ดินบางแปลงที่มีหน่วยงานรัฐของใช้งานอยู่หรือมีผู้บุกรุก

          ทั้งนี้ในการประชุมร่วมระหว่างรฟท.และเอสอาร์ทีแอสเสทได้ข้อสรุปว่าจะมีการจัดทำแผนการสร้างรายได้ให้กับรฟท.ด้วยการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริหารจัดการสัญญาเช่าจำนวน5แนวทางประกอบด้วย1.การบริหารสัญญาเช่าที่ได้รับมอบจากรฟท.จำนวนสัญญารวม12,934สัญญามูลค่า3,182ล้านบาท2.การจัดหาผู้ลงทุนมาพัฒนาโครงการบนที่ดินของรฟท.

          3.การเช่าพื้นที่จากรฟท.เพื่อนำมาพัฒนาด้วยตัวเองในการสร้างการเติบโตในระยะยาว4.การซื้อหรือเช่าที่ดินจากบุคคลภายนอกมาพัฒนาหรือการร่วมทุนเช่นการซื้อที่ดินเอกชนที่ติดกับรฟท.ซึ่งเป็นที่ตาบอดเมื่อพัฒนาแล้วจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นและ5.ธุรกิจบริการอื่นๆที่เกี่ยวข้องและเป็นประโยชน์เช่นการร่วมทุนกับบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในแต่ละด้าน

          ชู”ญี่ปุ่น”ต้นแบบการบริหารจัดการ

          สำหรับแนวทางการดำเนินงานของเอสอาร์ทีแอสเสทได้มีการศึกษาโมเดลของบริษัทต่างๆในหลายๆประเทศที่ประสบความสำเร็จเช่นจากกลุ่มธุรกิจเจอาร์คิวชูของประเทศญี่ปุ่นที่ไม่ได้มีเฉพาะการบริหารสินทรัพย์แต่ยังมีการศึกษาเข้าไปลงทุนในบริษัทรายย่อยต่างๆด้วยเช่นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอาคารสำนักงานคอนโดมิเนียมอาคารจอดรถห้างสรรพสินค้าโรงแรมซึ่งเอสอาร์ทีแอสเสทก็มีแนวทางในลักษณะนี้เช่นกัน

          “ผมได้กำชับให้เอสอาร์ทีแอสเสทจัดทำแผนควิกวินในการสร้างรายได้ระยะสั้นด้วยการเน้นบริหารสัญญาเช่าให้มีการจ่ายค่าเช่าสม่ำเสมอ,พิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินที่กำลังจะหมดอายุ2,977สัญญา,หาผู้เช่ารายใหม่เพิ่มเติมเพื่อให้ได้รับค่าเช่าที่ดีขึ้นที่สำคัญให้เร่งหาผู้ลงทุนเข้ามาลงทุนในที่ดินของรฟท.เพราะมีโครงการสำคัญๆที่รอการลงทุนเช่นที่ดินแปลงใหญ่ของโรงแรมหัวหินและสนามกอล์ฟหัวหินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์รวมถึงที่ดิน3แปลงใหญ่มูลค่ารวม34,000 ล้านบาทได้แก่โครงการพัฒนาพื้นที่นิคมรถไฟกิโลเมตร11(กม.11)เชิงพาณิชย์359ไร่มูลค่า17,424ล้านบาท

โครงการพัฒนาพื้นที่สถานีแม่น้ำ278ไร่มูลค่า13,320ล้านบาทโครงการพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อเชิงพาณิชย์โซนเอ32ไร่มูลค่า3,853ล้านบาท”

          ขณะเดียวกันยังมีแผนเช่าพื้นที่รฟท.มาพัฒนาเองเช่นตลาดนัดสวนจตุจักร,แปลงรัชดาอาร์ซีเอและที่ดินสถานีธนบุรีคลองสานแปลงบางซื่อแปลงเอรวมถึงการซื้อหรือเช่าซื้อที่ดินจากเอกชนมาเพิ่มเติมโดยเบื้องต้นได้พิจารณาดูที่ดินตาบอดที่ด้อยศักยภาพในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ติดกับที่ดินของรฟท.เช่นย่านรัชดาพระรามเก้าอาร์ซีเอคลองตันรามคำแหงเพราะหาซื้อมาแล้วจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินได้อีกมากส่วนแหล่งเงินทุนมีทางเลือกให้ใช้หลายทางเช่นการแปลงรายได้ในอนาคตป็นหุ้นหรือการออกหุ้นกู้เป็นต้น

          วาดฝันสร้างรายได้สะสม1.2 แสนล้าน

          แผนการเข้าไปร่วมลงทุนกับเอกชนเอสอาร์ทีแอสเสทมีแผนเข้าร่วมลงทุนทั้งรูปแบบพีพีพี(การลงทุนระหว่างเอกชนกับภาครัฐ)รวมถึงการร่วมทุนเป็นพันธมิตรทางธุรกิจกับเอกชนอื่นๆเช่นการถือหุ้นไม่เกิน25%ถือหุ้นไม่เกิน50%และถือหุ้นเกิน50%ขั้นตอนเหล่านี้ต้องมีการปรับปรุงกฎหมายก่อนเช่นข้อยกเว้นพระราชะบัญญัติ(พ.ร.บ.)จัดซื้อจัดจ้างเฉพาะมาตรา7 กิจการเกี่ยวกับการพาณิชย์โดยตรงข้อยกเว้นมาตรา13(2)แห่งพระราชบัญญัติแรงงานรัฐะวิสาหกิจสัมพันธ์พ.ศ.2543ซึ่งอาจเป็นแผนในระยะถัดไป

          คาดว่าการจัดตั้งบริษัทเอสอาร์ทีแอสเสทจำกัดจะช่วยให้รฟท.มีรายได้และผลตอบแทนในการบริหารทรัพย์สินที่ดินเพิ่มสูงขึ้นและปีนี้ที่อยู่ระหว่างการจัดตั้งก็จะมีรายได้3,070 ล้านบาทและเพิ่มขึ้นในปีหน้าเป็น3,834 ล้านบาทส่วนระยะยาว10ปีคาดว่าจะทำรายได้ในปี2574เพิ่มขึ้นถึง18,239ล้านบาทรวมมีรายได้สะสมตลอด10ปี124,000ล้านบาท”

          ข้อดีในการจัดตั้งเอสอาร์ทีแอสเสทคือจะทำให้ได้บุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญมีการแบ่งโครงสร้างการบริหารงานชัดเจนมีความคล่องตัวสามารถเข้าไปแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นประโยชน์ต่อการสร้างรายได้ในการบริหารสินทรัพย์ให้รฟท.ให้พ้นจากการขาดทุนได้อย่างยั่งยืน.

          “มั่นใจแผนบริหารสินทรัพย์5ด้านจะสร้างรายได้10ปีรวม1.2แสนล้านบาทเพื่อล้างการขาดทุนของรฟท.ได้อย่างแน่นอน”

Reference: หนังสือพิมพ์ไทยรัฐ