โควิดรอบ 3 กดอสังหาฯซึมยาวทั้งปี64

          อสังหาริมทรัพย์

          การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกที่ 3 ที่เริ่มตั้งแต่ช่วงต้นเดือนเมษายนต่อเนื่องมาเรื่อยๆ และเริ่มมีการตรวจพบเจอคนที่ได้รับเชื้อมากขึ้นจนถึงช่วงปลายเดือนเมษายน ซึ่งการแพร่ระบาดครั้งนี้เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นเมืองใหญ่ที่มีความหนาแน่นของประชากรเยอะ อีกทั้งเป็นการเริ่มต้นก่อนช่วงสงกรานต์ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่คนต่างจังหวัดที่ไปทางานที่อื่นๆ รวมทั้งในกรุงเทพมหานครจะเดินทางกลับบ้านเกิดกัน แม้ว่าในตอนนั้นจะไม่มีการล็อกดาวน์หรือประกาศห้ามการเดินทางข้ามจังหวัด แต่รัฐบาลมีการขอความร่วมมือจากคนในประเทศให้งดการเดินทางกลับบ้านเกิดกัน

          แต่ก็ยังมีหลายคนที่ไม่ได้กลับบ้านมาตั้งแต่ปี 63 แล้ว รวมไปถึงในช่วงหยุดปีใหม่ ตรุษจีน เพราะเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ประกอบกับสภาพจิตใจของคนไทยส่วนใหญ่เริ่มคลายความกังวล หรืออาจจะไม่เข้มงวดกับตนเองมากแบบช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดมากในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 63 จึงมีผลให้เกิดการแพร่กระจายของการติดเชื้อไปทั่วประเทศ ตัวเลขของผู้ติดเชื้อใหม่ รายวันมากกว่า 2,000 คนต่อเนื่องกันหลายวัน และที่สร้างความวิตกกังวลให้กับคนไทยมากที่สุด คือ การเสียชีวิตที่มากขึ้นเป็นทวีคูณเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ประกอบกับการ เข้าถึงสถานพยาบาลหรือหน่วยงานที่รับรักษาเป็นไปได้ยากมากในปัจจุบัน ดังนั้น ช่วงเวลาหลังจากสงกรานต์มาการใช้ชีวิต การใช้จ่าย รวมไปถึงสภาพจิตใจของ คนไทยจึงตึงเครียดกันอย่างมาก

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายประกาศแผนการ ลงทุนหรือแผนการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 64 อย่างกันคึกคัก ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่ชัดเจนว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวในปี 64 แม้ว่าสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรจะมากกว่าคอนโดมิเนียมก็ตาม แต่ก็ยังเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการยังมีความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ ช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 64 ยังคงมีสัญญาณที่ดีอยู่เลย เพราะผู้ประกอบการบางรายมีการรายงานยอดขายหรือรายได้ในไตรมาสที่ 1 ออกมาบ้างแล้วปรากฏว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่ทำยอดขายหรือรายได้ได้ประมาณ 1 ใน 4 ของเป้าที่ตั้งไว้ ซึ่งถือว่าไม่ได้แย่อย่างที่คาดคิด และดูเหมือนทุกรายจะยังเชื่อมั่นว่าสิ้นปีจะทำได้มากกว่าหรือตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

          แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอกที่ 3 ซึ่งชัดเจนว่าแพร่กระจายเร็ว และมีอัตราการเสียชีวิตสูงมาก ผู้ประกอบการทุกรายเลือกที่จะหยุดกิจกรรมทางการตลาดต่างๆ ไปก่อนในช่วงนี้ โดยเฉพาะเรื่องของการเปิดขายโครงการใหม่ และมีผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ดูเงียบเหงาลงไปทันที ซึ่งไม่เพียงแต่ตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่กระทบไปทุกๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เลย และดูแนวโน้มว่าการระบาดรอบนี้จะกินเวลาอีกนานกว่าที่สถานการณ์จะชะลอลงแบบปี ที่แล้ว ซึ่งมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แน่นอน และ ครึ่งแรกของปีนี้ก็คงผ่านไปในแบบที่มีการขยายตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ค่อนข้างแน่นอนแล้ว

          โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้น ชัดเจนอยู่แล้วว่าชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่แล้ว มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในไตรมาสที่ 1 ปี 64 เพียง 3,840 ยูนิตลดลงจากไตรมาสที่ 4 ปี 63 ประมาณ 33% และลดลงจากไตรมาสที่ 1 ปี 63 ประมาณ 17% และดูแล้วไตรมาสที่ 2 ก็คงไม่แตกต่างจากไตรมาสที่ 1 ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรอาจจะไม่มีเรื่องของยูนิตเหลือขายเข้ามากดดันมากนัก ยกเว้นในกลุ่มของตลาดทาวน์เฮาส์ที่ผู้ประกอบการสามารถสร้างกัน ได้เร็วก็อาจจะมียูนิตเหลือขายค่อนข้างเยอะ เพียงแต่ ยังน้อยมากเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันก็คงมีผลให้การซื้อขายบ้านจัดสรรในทุกระดับราคาชะลอตัวไปบ้าง โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาไม่สูงมากหรือไม่เกิน 5-6 ล้านบาทต่อยูนิตที่อาจจะติดขัดในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารที่การพิจารณาเข้มงวดมากกว่าเดิมซ้ำเติมการหมุนเวียนของเงินไม่ให้เข้ากระเป๋าผู้ประกอบการแบบง่ายๆ ผู้ประกอบการรายกลางรายเล็กหรือรายใหม่ ที่เพิ่งมีโครงการคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรล้วนติดขัดในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการเช่นกัน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ทางธนาคารเข้มงวดในการพิจารณา สินเชื่อให้เป็นอย่างมาก ในขณะที่รายใหญ่ยังสามารถออกหุ้นกู้หรือมีช่องทางระดมทุนอย่างอื่นอยู่อีก

          อนึ่ง ในช่วงไตรมาส 1/64 สถานการณ์การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระหว่างเดือนมกราคม-มีนาคมปี 64 นั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ทำให้ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมามีจำนวนการเปิดตัว ใหม่ 9,688 หน่วย ปรับตัวลดลง 45.72% สวนทางกับมูลค่ารวมของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ซึ่งมีมูลค่ารวม 70,156.72 ล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ของปี 63 เนื่องจากการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาขายสูงขึ้น โดยสามารถแบ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ เป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 16 โครงการจำนวน 4,897 หน่วย คิดเป็น 50.54% จากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด ซึ่งปรับตัวลดลง 28.90% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 63 โดยมีมูลค่ารวมอยู่ที่ 46,567.92 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 81% เมื่อเทียบกับปี 63

          สำหรับตลาดโรงแรมและที่พักยังคงไม่ฟื้นตัวแน่นอน แม้ว่าในช่วงเดือนธันวาคมปี 63 ดูเหมือน ในหลายจังหวัดมีอัตราการเข้าพักที่ปรับตัวดีขึ้นจาก ช่วงต้นปี แต่พอมีข่าวของระลอกที่ 2 ก็มีผลให้อัตราการเข้าพักลดลงไปแบบก่อนหน้านี้อีกครั้ง แม้ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศจากรัฐบาลมา สนับสนุนก็ตาม ยิ่งมาเจอระลอกที่ 3 ช่วงสงกรานต์พอดียิ่งมีผลให้ตลาดโรงแรมและที่พักคงยังไม่ฟื้นตัวแน่นอนในปี 64 และคงมีคนในธุรกิจนี้ตกงาน ว่างงาน หรือ รายได้ลดลงมากขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยแน่นอน การปิดให้บริการชั่วคราวเป็นทางเลือกที่เจ้าของโรงแรมเลือกใช้กันในช่วงนี้ แต่อนาคตดูแล้วการเปลี่ยนมือโรงแรมคงมีให้เห็นมากขึ้นแน่นอน

          ตลาดพื้นที่ค้าปลีกก็ได้รับผลกระทบ แม้ว่าในเดือนเมษายนปี 64 จะยังไม่มีการประกาศล็อกดาวน์ แต่ก็เหมือนจะมีการล็อกดาวน์โดยคนทั่วไป เพราะจำนวนคนที่เดินทางเข้าโครงการพื้นที่ค้าปลีกต่างๆ ลดลงค่อนข้างชัดเจน และมีผลต่อร้านค้าหรือผู้เช่าในโครงการแน่นอน และสุดท้ายแล้วจะมีผลกระทบต่อเจ้าของโครงการพื้นที่ค้าปลีก เพราะรายได้ของผู้เช่าลดลง พื้นที่ว่างเริ่มมีให้ เห็นบ้างแล้วโดยเฉพาะในโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กหรือในโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก และถ้าสถานการณ์การแพร่ระบาดยังไม่กลับสู่จำนวนน้อยๆ จะมีผลให้โครงการพื้นที่ค้าปลีกต่างๆ ได้รับผล กระทบมากขึ้นแน่นอน และจะมากกว่าปีที่แล้ว พื้นที่ว่างจะมากขึ้น อาจจะมีโครงการที่จำเป็นต้องปิดการให้บริการชั่วคราวไปก่อนก็เป็นไปได้ เพราะถ้ามีการรายงานว่ามีคนติดโควิด-19 ภายในโครงการหรือมีคนติดโควิด-19 มาใช้บริการอาจจะมีผลเสียโดยตรงต่อร้านค้า ผู้เช่าในโครงการมากกว่าการเปิดให้บริการแล้วมีคนใช้บริการน้อย ค่าเช่าของโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีทิศทางที่จะลดลงในปี 64

          ตลาดอาคารสำนักงานอาจจะมองเห็นผลกระทบได้ไม่มากนักในปัจจุบัน แม้ว่าการทำงานที่บ้านหรือที่อื่นนอกเหนือจากสำนักงานจะทำให้หลายบริษัทเลือกที่จะ ทบทวนแผนการเช่าพื้นที่ของตนเองใหม่ แต่สุดท้ายแล้วคนทำงานส่วนใหญ่ยังคงพอใจกับการเดินทางไปทำงานที่สำนักงานมากกว่า เพราะมีความสะดวกหรือสามารถทำงานได้เต็มประสิทธิภาพมากกว่า แต่เจ้าของกิจการหรือเจ้าของธุรกิจบางส่วนเริ่มมองเห็นภาพรวมของการทำงานมากขึ้น อาจจะสามารถตัดสินใจลดคนทำงาน หรือลดงานบางอย่างออกไปจากระบบของบริษัทได้ เช่น งานส่วนของฝ่ายบุคคล บัญชี หรือฝ่ายสนับสนุนบางส่วนแล้วแทนที่ด้วยระบบคอมพิวเตอร์ บริการเอาต์ซอร์สต่างๆ เพื่อลดค่าใช้จ่ายคงที่จากตัวบุคคล เจ้าของอาคารสำนักงานพยายามเจรจาหรือต่อรองผู้เช่าปัจจุบันให้ขยายหรือ ต่อสัญญาเช่าออกไปให้นานขึ้นกว่าปัจจุบัน โดยค่าเช่า อาจจะไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นจากปัจจุบัน เพื่อเป็นการ การันตีว่าเจ้าของอาคารจะยังมีผู้เช่าและมีรายได้ต่อเนื่องต่อไปอีกอย่างแน่นอน

          ถ้าการแพร่ระบาดระลอกที่ 3 สามารถคลี่คลายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 64 ก็อาจจะช่วยให้คนไทยคลายความกังวล และกลับมาใช้ชีวิตกันแบบก่อนหน้านี้ได้ แต่ถ้าจะให้เกิดความมั่นใจในระยะยาวจริงๆ ก็ต้องเร่งการฉีดวัคซีนให้มีความรวดเร็วและทั่วถึงมากที่สุด โดยกระจายออกไปทั่วประเทศ อีกทั้งการเปิดรับนักท่องเที่ยวหรือชาวต่างชาติก็เป็นอีก 1 ช่องทางในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเพียงแต่ต้องตั้งอยู่บนความไม่ประมาทและเฝ้าระวังแบบ ใกล้ชิด เพราะเชื้อไวรัสจากต่างประเทศอาจจะเข้ามาสร้างความปั่นป่วนได้อีกครั้งแบบคราวระลอกที่ 2 และ 3 แม้ว่าการฉีดวัคซีนอาจจะไม่ได้ป้องกันการติดเชื้อใหม่แบบ 100% แต่การฉีดวัคซีนนั้นเป็นเสมือนการสร้างความ มั่นใจให้กับคนในประเทศว่าจะไม่ป่วยรุนแรงหรืออาการไม่หนักแน่นอน

          สำหรับเศรษฐกิจภายในปีนี้คงยังไม่ฟื้นตัวและคงไม่มีการขยายตัวได้ตามที่ตั้งเป้าไว้แน่นอน ช่วงครึ่งหลังของปี 64 ก็คงอยู่ในช่วงของการเร่งฉีดวัคซีน และการเฝ้าระวังผลข้างเคียงจากการฉีดวัคซีน รวมไปถึงเฝ้าระวัง ไม่ให้เกิดการแพร่ระบาดรุนแรงอีกครั้ง เพราะถ้าเกิดอีกครั้งผลของมันคงหนักกว่า 3 ครั้งที่ผ่านมาแน่นอน เพราะคนจำนวนมากยังคงไม่ฟื้นตัวจากปีที่แล้วเลย

          อย่างไรก็ตาม ในส่วนของกลุ่มผู้ประกอบการโรงแรมได้สะท้อนมุมมองด้านบวกจากการเร่งดำเนินการฉีดวัคซีนให้กับประชาชนทั่วประเทศ ซึ่งล่าสุดรัฐบาลเร่งผลักดันให้มีการฉีดวัคซีนให้ครบคลุมประชาชนทั่วประเทศ โดยได้เปิดให้ประชาชนลงทะเบียนฉีดวัคซีนแล้วในปัจจุบัน ซึ่งคาดว่าหลังรัฐบาลเริ่มดำเนินการฉีดวัคซีนให้ประชาชนทั่วประเทศ จะส่งผลบวกต่อความเชื่อมั่น และการกลับมาฟื้นตัวของการท่องเที่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ โดยในกรณีที่การฉีดวัคซีนยังไม่ครอบคลุมคาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวเดินทางกลับเข้ามาพักในโรงแรมและที่พักต่างๆ ประมาณ 20-30% จากช่วงปกติ จะมีปริมาณการเข้าพักประมาณ 80% แต่หากมีการฉีดวัคซีนและการนำระบบวัคซีนพาสปอร์ตเข้ามาใช้แล้วคาดว่าในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ จะมีอัตราการเข้าพักในโรงแรมและที่พักต่างๆ จากกลุ่มนักท่องเที่ยวประมาณ 50-60% และคาดว่าในปี 65 การเข้าพักในโรงแรมและที่พักอาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ จะกลับมาฟื้นตัวได้ 100% หลังจากผ่านช่วงครึ่งปีแรกไปแล้ว

          “โดยเฉพาะหากมีการทำวัคซีนพาสปอร์ตในประเทศแล้วเชื่อว่าการฟื้นตัวทางการท่องเที่ยวและที่พักอาศัยจะกลับมาได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมามีดีมานด์สะสมหรือมีความต้องการที่จะเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก แต่ไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้ทำให้เกิดการอั้นของดีมานด์ และหากมีการทำระบบวัคซีนพาสปอร์ตเสร็จเรียบร้อยเชื่อว่ากลุ่มนักท่องเที่ยวจะเดินทางกลับเข้ามาจำนวนมาก ภายใต้เงื่อนไขการเปิดประเทศตามมาสเตอร์แพลนของรัฐบาล ซึ่งในเฟสแรกนี้จะใช้พื้นที่จังหวัดภูเก็ตรองรับการเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มแรก”

          แน่นอนว่าการเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งก่อนหน้านี้กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนไม่สามารถเดินทางเข้ามารับโอนห้องชุดได้ ทำให้มียอดการรีเซลหรือการนำห้องชุดกลับมาขายใหม่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดเพิ่มขึ้นซึ่งเป็นผลทำให้ผู้ประกอบการจัดแคมเปญลดราคาขายเพื่อระบายสต๊อกออกจนเกิดสงครามราคาในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา

          ทั้งนี้ หากการเปิดให้ต่างชาติเดินทางเข้ามาดำเนินการได้ตามแผนเดิม พร้อมๆ กับการเร่งฉีดวัคซีนให้ครอบคลุมกลุ่มประชาชนทั่วประเทศให้เร็วขึ้น คาดว่าจะทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่มทยอยกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงปลายปี 64 นี้ เพื่อรองรับกับดีมานด์และการฟื้นตัวเศรษฐกิจในปีหน้า

          ปัจจุบันการจัดหาวัคซีนเชื้อไวรัสโควิด-19 ของรัฐบาล มีความคืบหน้าไปค่อนข้างมาก โดยล่าสุดได้ข้อสรุปในการซื้อวัคซีนของไฟเซอร์ ซึ่งอยู่ระหว่างดำเนินการ คือ 10,000,000 โดส ซึ่งจะนำมาเสริมวัคซีนของ Astra Zeneca 61 ล้านโดส และวัคซีนของ Sinovac 2.5 ล้านโดสได้ นอกจากนี้ยังเป็นการเสริมคู่ขนานไปกับวัคซีนของรัสเซีย (Sputnik V) 10,000,000 โดส และในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ก็จะมีวัคซีนที่จะเจรจาของ Johnson& Johnson และ Sinopharm รวมแล้วประมาณ 10-20 ล้านโดส ซึ่งจะทำให้ประเทศไทยมีวัคซีนเพียงพอสำหรับฉีดให้กับประชาชนทั้งประเทศในสิ้นปีนี้ เพื่อสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ให้เกิดขึ้นในประเทศไทย .

 

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา