เปิดช่องออกโทเคนกู้สภาพคล่องอสังหาฯ

          เปิดโมเดลธุรกิจใหม่

          อสังหาฯเฮ มีช่องทางระดมทุนเพิ่ม หลังก.ล.ต.คลายเกณฑ์ real estate-backed ICO ให้เทียบเคียงกับ REITs เพื่อให้มีกลไกคุ้มครองผู้ลงทุนอย่างเหมาะสม เริ่ม 1 มี.ค.64 เอกชนชี้ช้าไป อสังหาฯเบนเข็ม หาหุ้นกู้แทน

          หลังจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.) ปรับปรุงเกณฑ์กำกับดูแลการออกเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ (real estate-backed ICO)

          ให้สอดคล้องกับลักษณะการประกอบธุรกิจของภาคเอกชน และเทียบเคียงได้กับกรณีทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) โดยเริ่มมีผลใช้บังคับตั้งแต่ 1 มีนาคม 2564 หลังจากเห็นว่า การออกเสนอขาย real estate-backed ICO มีรูปแบบการระดมทุนและการให้ผลประโยชน์ที่คล้ายคลึงกับ REITs แต่หลักเกณฑ์กำกับดูแล real estate-backed ICO เกี่ยวกับกลไกคุ้มครองผู้ลงทุนยังแตกต่างจาก REITs เช่น ยังไม่มีกลไกติดตามดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินและคุ้มครองประโยชน์ของผู้ถือโทเคนดิจิทัล

          ทั้งนี้เกณฑ์ที่มีการปรับปรุงใหม่คือ เพิ่มสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัพย์สินอ้างอิง จากเดิมที่มีเพียงอสังหาริมทรัพย์และหุ้นของนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPV) ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของสิทธิออกเสียงของ SPV นั้น ปรับปรุงจำนวนหรือมูลค่าการลงทุนให้ยืดหยุ่นขึ้น โดยเพิ่มทางเลือกเป็นไม่น้อยกว่า 80% ของทั้งโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท จากเดิมที่กำหนดเฉพาะด้านสัดส่วนของการลงทุน

          นอกจากนั้นยังกำหนดให้ผู้ออกเสนอขายโทเคนดิจิทัล (issuer) มีหน้าที่เพิ่มเติมในการบริหารจัดการทรัพย์สิน และต้องมีกลไกคุ้มครองสิทธิของผู้ลงทุน เช่น มีความพร้อมด้านบุคลากรและระบบงานเกี่ยวกับการปฏิบัติหน้าที่ และมีมาตรการป้องกันและการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ กำหนดให้ทรัสตีมีหน้าที่เพิ่มเติม เช่น ติดตามดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินของ issuer ให้เป็นไปตามที่กำหนด โดยทรัสตีต้องมีความพร้อมและเป็นอิสระในการปฏิบัติหน้าที่ รวมทั้งมีมาตรการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน)เปิดเผยกับ”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า มองว่า เป็นทางเลือกสำหรับนักลงทุนในอนาคตที่น่าสนใจ แต่บริษัทยังมีสภาพคล่องและให้ความสำคัญกับหุ้นกู้มากกว่า

          คลายเกณฑ์ช้าไป

          สอดคล้องกับนายปรมินทร์ อินโสม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท สตางค์ คอร์ปอเรชั่น จำกัดกล่าวว่า ผลกระทบของโควิด-19 ทำให้ช่วงต้นปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องการระดมทุนโดยการออกเสนอขายโทเคนดิจิทัล เพื่อนำเงินสดมาเสริมสภาพคล่อง แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนช่องทางการระดมทุนไปใช้การออกหุ้นกู้แทน หลังจากก.ล.ต.ออกประกาศเกณฑ์การระดมทุนโดยการออกเสนอขายโทเคนดิจิทัล ให้ยึดตามการดำเนินการตามการจัดตั้งกอง REIT

          อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์กำกับดูแล real estate-backed ICO ล่าสุดที่ปรับปรุงออกมานั้นมองว่า ผ่อนคลายมากขึ้น เช่น การเพิ่มสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัพย์สินอ้างอิง จากเดิมที่มีเพียงอสังหาริมทรัพย์และหุ้นของนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPV) ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของสิทธิออกเสียงของ SPV หรือ มีการปรับปรุงจำนวนหรือมูลค่าการลงทุนให้ยืดหยุ่นขึ้น โดยเพิ่มทางเลือกเป็นไม่น้อยกว่า 80% ของทั้งโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท จากเดิมที่กำหนดเฉพาะด้านสัดส่วนของการลงทุน

          ช่วงนี้คิดว่า ยังไม่มีผู้ประกอบการรายใด ออกโทเคน เพราะทุกคนเพิ่งใช้ช่องทางออกหุ้นกู้ระดมทุนไปก่อนหน้านี้ แต่ระยะยาวแล้วเกณฑ์ที่ปรับปรุงล่าสุดของกลต. น่าจะเป็นช่องทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ประกอบการในการระดมทุน” นายปรมินทร์กล่าว

          รับโมเดลธุรกิจใหม่

          ด้านนายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคาร กรุงไทยกล่าวว่า แนวทางการปรับเกณฑ์เสนอขายโทเคนดิจิทัล เพื่อให้สอดคล้องกับลักษณะการประกอบธุรกิจของเอกชนของก.ล.ต.นั้น ส่วนตัวมองว่า เป็นการส่งผ่านรายได้ให้กับผู้ลงทุน ซึ่งน่าสนใจเป็นการนำรายได้จากการสิทธิการเช่าอสังหาฯ มาระดมทุน ซึ่งหลักการคล้ายๆ พวกกองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่มีในปัจจุบันอาจจะเป็นสิทธิการเช่า เสาส่งสัญญาณเทเลคอมกอง REIT แต่มีนวัตกรรมบล็อกเชนเข้ามาร่วมด้วย ซึ่งเพิ่มความชัดเจนเรื่องรายได้ค่าเช่า อาจช่วยลดต้นทุนในการจัดตั้งและมีบล็อกเชนมาช่วยกระบวนการทางบัญชีหรือกฎหมายและการนำส่งรายได้จากค่าเช่า

          เกณฑ์ที่ก.ล.ต.ออกมาจะเป็น Business Model ของคนที่จะลงทุนอาจจะเป็นโรงแรมหรือหริอกลุ่มอสังหาฯ ประเภทคอนโด ที่อาจจะต้องการสภาพคล่องเข้ามาก่อน เพื่อให้มีเงินเข้ามาบริหารกิจการ ในช่วงที่แขกต่างประเทศยังไม่เข้ามา ซึ่งถ้าปีหน้าแขกต่างประเทศเข้ามา 30% หรืออีก 1-2 ปีมีแขกต่างประเทศเพิ่มเข้ามาเรื่อยๆการปรับเกณฑ์ของก.ล.ต.ก็จะช่วยหารายได้จากการทำในลักษณะไทม์แชร์ริ่ง อาจจะโครงสร้างพื้นฐานทางการเงิน เปลี่ยนวิธีให้เป็นทางออกของกลุ่มโรงแรมที่ขาดสภาพคล่อง” นายพชรพจน์กล่าว

          นอกจากนี้ กรณี Asset Warehousing อาจจะแปลงหนี้โรงแรมเป็นทุน เปิดให้นักลงทุนที่สนใจร่วมทุนหรือ เจ้าหนี้ลงทุนได้โดยสามารถตั้งกองทุนขึ้นมาซื้อสินทรัพย์ตรงนี้บางส่วน ยกตัวอย่างในต่างประเทศมีการจัดทำในลักษณะ “ไทม์แชร์ริ่ง” สมมติโรงแรมมีห้องพักจำนวน 1,000 ห้อง แต่อัตราเข้าพักไม่เต็ม เขาจะชักชวนคนทั่วไปซื้อ สิทธิการเข้าพักโรงแรมนี้ 1ห้อง เป็นเวลา 1ปี, ซึ่งเราจะได้สิทธิเข้าพักสมมติปีละ 30 วัน ซึ่งช่วงเวลาที่เหลือ โรงแรมสามารถนำห้องที่ไปซื้อไปปล่อยเช่าได้ ในช่วงที่ไม่ได้ไป แล้วเขาจะคืนรายได้มาที่ผู้ลงทุน

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ