เม็ดเงินลงทุน อีอีซี ทะลัก1.7ล้านล้าน จุดพลุอสังหาฯ ตลาดเช่า
EEC หรือ โซนเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ครอบคลุม จังหวัด ชลบุรี, ระยอง และ ฉะเชิงเทรา ทำเลศักยภาพที่จะมีการลงทุนเมกะโปรเจกต์จากทั้งภาครัฐและภาคเอกชนรวมกว่า 1.7 ล้านล้านบาท กลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ที่กำลังดึงดูดให้ผู้ประกอบการทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ จากหลากหลายเซ็กเตอร์ หลั่งไหลกันเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง ขณะอีกแง่ นับเป็น ‘ทำเลทองฝั่งเพชร’ จากการรุกคืบของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่เข้าไปปลุกปั้น ทั้งโครงการที่อยู่อาศัย และโครงการอสังหาริมทรัพย์มิติใหม่ เพื่อหวังเจาะกำลังซื้อ ดีมานด์ความต้องการ ที่คาดจะมีอย่างมหาศาลในอนาคต
เจาะความเคลื่อนไหวสำคัญของ บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ จาก กทม. อย่างบริษัท ออริจิ้น อีอีซี จำกัด บริษัทลูกของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่เข้าไปชิมลางพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแรก รูปแบบคอนโดมิเนียม เมื่อ 7 ปีก่อนหน้า ผ่าน โครงการ แฮมป์ตัน ศรีราชา บนผืนที่ดินกลางเมืองศรีราชา ที่มีบุคลากรชั้นนำจากทั้งในและต่างประเทศรองรับ พ่วงโปรแกรมการลงทุนอสังหาฯ การันตี ผลตอบแทน จุดกระแสแปลกใหม่ในทำเลดังกล่าว มาถึงวันนี้ ‘ออริจิ้น อีอีซี’ กลายเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาฯแถบเขตอีอีซี ที่มีโครงการมากที่สุด ทั้งระดับเมกะโปรเจกต์ เมืองอัจริยะ โครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม และ อสังหาฯเพื่อการลงทุน รวมทั้งสิ้น 6 โครงการ
โอกาสนี้ ‘ฐานเศรษฐกิจ’ เจาะมุมมองผู้บริหาร นายปิติ จารุกำจร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ออริจิ้น อีอีซี ควบตำแหน่ง ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ วัน ออริจิ้น (ธุรกิจโรงแรมและบริหาร) หลังวางแผนบุก อีอีซี อย่างหนักหน่วง เจาะกลุ่มผู้ซื้อ - ลงทุน ชาวกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่กำลังมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการลงทุนต่อสินทรัพย์ที่มีความมั่นคง สร้างมูลค่าเติบโตได้ในอนาคต จากศักยภาพของทำเลและที่ดิน 3 จังหวัดภาคตะวันออก ที่มีการเติบโตในแง่แหล่งงาน และโครงสร้างพื้นฐานนับจากนี้ อย่างน่าสนใจ เป็นโอกาสในการผลักดัน มิติการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ปลุกกระแสเช่า รับเทรนด์ ‘เปิดประเทศ’
อีอีซีลงทุนใหญ่ 1.7ล้านล้าน
นายปิติ ฉายภาพการเปลี่ยนแปลงและโอกาสของพื้นที่ อีอีซี ว่า ขณะนี้ อีอีซี ถือเป็นแหล่งเป้าหมายของการลงทุนขนาดใหญ่ ตามนโยบายการพัฒนาประเทศ สู่ ไทยแลนด์ 4.0 พบช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (2561-2564) มีการลงทุนผ่านโครงการเมกะโปรเจกต์จากทั้งภาครัฐและภาคเอกชนรวมแล้วกว่า 1.7 ล้านล้านบาท สร้างมูลค่าการเติบโตทางเศรษฐกิจ สูงกว่าจีดีพีรวมของประเทศในช่วงปี 2564 ราว 10 % โดย ไตรมาส 4 อีอีซี ขยายตัว 2.3% จากแรงผลักของภาคอุตสาหกรรม,ภาคบริการที่ปรับตัวดีขึ้นภายใต้วิกฤติโควิด-19 และภาคเกษตรยังขยายตัวได้ต่อ ขณะในแง่การลงทุนของต่างชาติ มีความน่าสนใจอย่างยิ่ง สะท้อนภาพ 6 เดือนแรก ปี 2565 ภาพรวมมีชาวต่างชาติเข้ามาในไทย มูลค่า 69,949 ล้านบาท แต่กระจุกตัวอยู่ใน อีอีซี มากถึง 29,461 ล้านบาท เป็นสัดส่วนถึง 42% ของทั้งหมด สูงสุดในประเทศไทย โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้า อิเล็กทรนิกส์ ,อุตสาหกรรมยานยนต์ และชิ้นส่วน, อุตสาหกรรมปิโตรเคมี และเคมีภัณฑ์ โดยอันดับ 1 เป็นการลงทุนของชาว ญี่ปุ่น รองลงมา สิงคโปร์ และ สหรัฐ ขณะเดียวกัน พบแนวโน้ม กลุ่มทุน เกาหลี ไต้หวัน ให้ความสนใจอีอีซีมากขึ้น
บริษัทระดับโลก ปลุกอีอีซี
ขณะที่ยอดขาย/เช่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ณ สิ้น มี.ค.2565 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนถึง 31.70% โดยแรงดึงดูดน่าตาจับตามอง คือ การเข้ามาลงทุนของบริษัทยักษ์ใหญ่ระดับโลก และความคืบหน้าของเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ เช่น การสร้างโรงไฟฟ้าแห่งใหม่ ‘สหโคเจน’ ของ มูลค่า 2.7 พันล้านบาท ของกลุ่ม สหกรุ๊ป, การจับมือของปตท.กับฟ็อกซ์คอนน์ ตั้งโรงงานผลิตรถ EV ขณะ บริดจสโตน ย้ายฐานการผลิตล้อเครื่องบินเข้ามาในพื้นที่ สะท้อนความมั่นใจของเอกชนที่มีต่ออีอีซี ขณะเดียวกัน โครงการ อู่ตะเภา -ไฮสปีดเทรน มูลค่า 2.24 แสนล้านบาท ที่มีความคืบหน้าตามลำดับ กลายเป็นแรงดึงดูดของพื้นที่ที่สำคัญ รวมไปถึง ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะ 3 พื้นที่ 1,000 ไร่ มูลค่า 55,400 ล้านบาท จะช่วยขยายการส่งออกและนำเข้าของประเทศไทยได้อย่างดี ทั้งหมด จะก่อให้เกิดแหล่งงานขนาดใหญ่ในพื้นที่
คาดการณ์อีก 5 ปีข้างหน้า อีอีซี จะมีจำนวนประชากร (รวมประชากรแฝง) เพิ่มขึ้นเป็น 4.42 ล้านคน ในปี 2570 คน หรือเพิ่มขึ้นราว 700,000 คน เกิดแรงงานใหม่ มากถึง 475,668 คน
“ประเมินจำนวนประชากรของอีอีซี ที่อยู่ในวัยทำงาน ราว 70% ขณะอนาคตจะมีการจ้างงานใหม่ๆ มหาศาล แตะ 5 แสนตำแหน่ง เช่น งานด้านโลจิกติกส์ อิเล็กทรนิกส์ หุ่นยนต์ ระบบราง การแพทย์ การบิน ทั้งนี้ยังไม่นับรวมภาคบริการขนาดเล็ก เช่น ร้านอาหาร ซึ่งอาจมากกว่า เป็น 2 เท่าตัว”
เล็งปั้นคอนโดฯ ฉะเชิงเทรา
จากความคับคั่งของจำนวนแรงงานหลายระดับในพื้นที่อีอีซีระยะข้างหน้า ยิ่งตอกย้ำความมั่นใจของ ‘ออริจิ้น’ ถึงแผนลงทุนอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ นายปิติ ระบุว่า จากความสำเร็จของหลายโครงการก่อนหน้า เช่น โครงการ ออริจิ้น ดิสทริค แหลมฉบัง-ศรีราชา ตรงข้าม ม.เกษตรศาสตร์ จ.ชลบุรี,โครงการออริจิ้น สมาร์ท ซิตี้ ระยอง เมืองอัจฉริยะบนพื้นที่กว่า 24 ไร่ บริเวณแยกเนินสำลี และ เดอะ แฮมป์ตัน สวีท ระยอง เป็นต้น ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีนั้น ในช่วงที่เหลือของปีนี้ บริษัท ยังเตรียมเปิดอีก 3 โครงการใหม่ มูลค่าราว 4 พันล้านบาท ได้แก่
ทำเลบางแสน, ระยอง และ ฉะเชิงเทรา ซึ่งบริษัท กำลังให้ความสนใจ ในพื้นที่ จ.ฉะเชิงเทรา แม้ภาพรวมจะเป็นตลาดหลักของโครงการแนวราบ แต่พบโอกาส และอาจเป็นการเปิดตลาดใหม่ สร้างความคึกคักให้กับวงการ ในรูปแบบคอนโดฯ BOI ราคาล้านต้นๆ เพื่อไม่ให้ชนกับตลาดทาวน์เฮ้าส์ราคา 2 ล้านต้น ๆ โดยประเมินว่า จะเป็นบลูโอเชียนที่น่าสนใจ ท่ามกลางการดูดซับแนวราบที่เป็นไปค่อนข้างช้าในพื้นที่ดังกล่าว
ดัน IP โปรแกรม รับอสังหาฯ
อย่างไรก็ดี สิ่งที่บริษัทกำลังมองต่างออกไป และคาดเป็นโอกาสอย่างมาก คือ การพัฒนาโครงการ พ่วงกับการขายรูปแบบใหม่ ภายใต้ Origin EEC Investment Property Program หรือ IP โปรแกรมการลงทุน ให้แก่ผู้ซื้อที่เป็นเรียลดีมานด์ แต่อยากสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงควบคู่ไปด้วย จากการส่งไม้ต่อให้ บริษัท แฮมป์ตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HHR) บริษัทในเครือบริหารจัดการและจัดหาผู้เช่าให้ สร้างผลตอบแทนมั่นคง 5-9% ต่อปี นาน 20 ปี ซึ่งขณะนี้มีโครงการในอีอีซี ภายใต้การดูแลของบริษัทราว 1,290 ยูนิต มูลค่าราว 3 พันล้านบาท ได้รับการตอบรับจากผู้เช่าระดับผู้บริหาร ทั้งคนไทยและคนต่างชาติ ในอัตราการพักที่สูง ผ่านราคาปล่อยเช่า 1.3-1.5 หมื่นบาทต่อเดือน หลังในแต่โครงการที่พัฒนาจะแบ่งสัดส่วนการขายในรูปแบบ IP ไว้ราว 30 -60% ต่อโครงการ
นายปิติ ให้มุมมองว่า วันนี้การลงทุนในอสังหาฯ กำลังกลับมาได้รับความสนใจต่อนักลงทุนอีกครั้ง โดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซี เนื่องจากบางส่วนเริ่มกลับมากระจายความเสี่ยง จากความผันผวนของตลาดเงิน ตลาดคริปโตฯที่มูลค่าร่วงลง 90% ขณะสินทรัพย์มั่นคง อย่าง ทองคำ อสังหาฯ มูลค่ามีแต่จะเพิ่ม ครั้นจะนำเงินสดไปฝากธนาคาร เพื่อแลกกับดอกเบี้ยต่ำก็ไม่เป็นที่นิยม ฉะนั้น หลังจากนี้อาจได้เห็นการหันกลับมาลงทุนในอสังหาฯกันมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มองว่ามีศักยภาพสูงในอนาคต
Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
