อัพเดต บ้านล้านหลัง เฟส 2 ธอส.พร้อมขยายวงเงินเพิ่ม

        นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)  ได้อัพเดตความคืบหน้าโครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 2 หลังจากเริ่มให้ประชาชนที่สนใจลงทะเบียนจองสิทธิ์เงินกู้วงเงิน 2 หมื่นล้านบาทมาตั้งแต่วันที่ 10 กันยายน 2564 พร้อมตอบข้อสงสัยในหลายๆ ประเด็น ผ่านรายการ GHB Talk บนเฟซบุ๊กธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดย Property Mentor สรุปประเด็นที่น่าสนใจมาให้ติดตามกันครับ

ยังสามารถขอกู้บ้านล้านหลังได้หรือไม่
โครงการบ้านล้านหลังระยะที่ 2 มี กรอบวงเงินมีทั้งสิ้น 2 หมื่นล้านบาท ระยะเวลาดำเนินโครงการถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2566 วงเงิน 20,000 ล้านบาท ธนาคารเริ่มให้ลงทะเบียนผ่าน App GHB All มาตั้งแต่วันที่ 10 กันยายน 2564 จนถึงวันนี้ (21 พ.ย. 64) มีประชาชนลงทะเบียนมาแล้ว 63,169 ราย วงเงิน 75,802 ล้านบาท

ตัวเลขประชาชนที่ลงทะเบียนผ่าน GHB All ตอนนี้อาจจะสูงกว่า 2 หมื่นล้านบาทไปแล้ว แต่ถ้าใครพร้อมก่อนก็สามารถยื่นกู้ได้ก่อน โดยขณะนี้ธนาคารปล่อยกู้ในโครงการดังกล่าวได้ประมาณเดือนละกว่า 1,000 ล้านบาท คาดว่าจนถึงสิ้นปี 2566 ก็จะปล่อยได้ครบตามวงเงิน
“แต่ไม่ต้องกังวล ถ้าวงเงินหมดธนาคารก็เตรียมที่จะขยายวงเงินให้อยู่แล้ว เพราะเป็นโครงการตามนโยบายรัฐที่ต้องการให้คนไทยมีบ้าน เพราะครอบครัวเป็นจุดเล็กที่สุดของสังคม ถ้าอยากให้สังคมอบอุ่น ครอบครัวจะต้องอบอุ่นก่อน”
สำหรับโครงการบ้านล้านหลังเป็นโครงการของรัฐบาลที่ทำให้ประชาชนมีบ้านได้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีรายได้น้อย หรือกลุ่มที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดแรงงานที่มีเงินเดือนเริ่มต้นประมาณ 15,000-18,000 บาท ถ้าต้องการมีที่อยู่อาศัยที่สามารถเป็นเจ้าของได้จริง

“ธอส.จะดูที่ความสามารถในการชำระหนี้คืน ซึ่งผมเชื่อว่าทุกคนมีความสามารถ เพียงแต่ว่าเราจะเอาความสามารถของเขามาทำให้เขาเป็นเจ้าของได้หรือไม่ ตรงนี้คือหลักการของโครงการบ้านล้านหลังทั้งระยะที่ 1 และ ระยะที่ 2”
บ้านล้านหลังเฟส 1 กับ 2 ต่างกันอย่างไร
ในเฟสที่ 1 ราคาซื้อขายกำหนดไว้ที่ไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนในเฟสที่ 2 ปรับราคาขึ้นมาเป็น 1.2 ล้านบาท ถัดมาก็คืออัตราดอกเบี้ยที่ขึ้นอยู่กับต้นทุนของเงินในแต่ละช่วงของโครงการ ซึ่งในเฟสที่ 2 ดอกเบี้ย 4 ปีแรกคงที่อยู่ที่ 1.99%/ปี ปีที่ 5- 7 อยู่ที่ MRR-2% โดยที่รัฐบาลเป็นผู้สนับสนุนทำให้ดอกเบี้ยต่ำ ถ้ากู้ 1.2 ล้านบาท ระยะเวลา 40 ปี เงินงวดใน 7 ปีแรกจะอยู่ที่ 5,000 บาท/เดือน
เรารู้ล่วงหน้าเลยว่าตลอดระยะเวลา 7 ปี ภาระการผ่อนบ้านจะอยู่ที่ 5,000 บาท ทำให้สามารถวางแผนชีวิตได้ง่ายขึ้น เพราะ 5,000 บาท อาจจะช่วยกันผ่อนในครอบครัว พ่อ-แม่ ตกคนละ 2,500 บาท ดังนั้นเงินงวดที่คงที่ไปถึง 7 ปี ผ่อนอยู่ที่ 5,000 บาท เป็นฝันที่สามารถเอื้อมถึงได้ ไม่ใช่ผ่อนเดือนละ 9,000 บาทหรือ 12,000 บาท สำหรับคนที่หาเช้ากินค่ำ หรือคนที่มีรายได้ที่ไม่ใช้มนุษย์เงินเดือนก็อาจจะลำบาก
เงินเดือน 1 หมื่นบาท กู้ได้หรือไม่
สิ่งที่ธนาคารดูคือรายได้สุทธิ นั่นหมายความว่า ผู้กู้ต้องหักภาระทุกอย่างออกแล้วเหลือเงินเดือนสุทธิเท่าไรโดยโครงการบ้านล้านหลังเฟสที่ 2 เรากำหนดเงินงวดไว้ที่ 5,000 บาท ใน 7 ปีแรก และได้ปรับ DSR (อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้) จาก 1 ใน 3 เหลือ 1 ใน 2

นั่นหมายความว่า รายได้สุทธิของผู้กู้ 5,000×2 ก็คือ 10,000 บาท ก็สามารถกู้ได้ 1.2 ล้านบาท ดังนั้นผู้กู้ควรจะมีรายได้ประมาณ 18,000 บาท โดยที่ 8,000 บาท เก็บไว้ใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หักภาระต่างๆ แล้ว เหลือรายได้สุทธิ 10,000 บาท ก็สามารถก็ได้ 1.2 ล้านบาท และที่สำคัญสามารถกู้ร่วมได้
มีที่ดินอยู่กู้มาสร้างบ้านได้หรือเปล่า
ทรัพย์ที่ซื้อจะได้หมดทั้งบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง ประเภทของทรัพย์ก็ได้หมด ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ที่เป็นที่อยู่อาศัยได้หมด

ส่วนการปลูกสร้างธนาคารก็ให้กู้ตามมูลค่าบ้านที่ปลูกสร้างที่ 1.2 ล้านบาทเลย เพราะที่ดินเป็นของผู้กู้อยู่แล้ว เพราะถ้าเป็นการซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ตัวมูลค่าที่ดินจะรวมอยู่ใน 1.2 ล้านบาทนั้นด้วย นี่คือความแตกต่างของการซื้อกับการสร้าง
ผู้ประกอบอาชีพอิสระจะกู้ได้หรือไม่
ธนาคารดูความสามารถในการชำระหนี้ ดูที่รายได้ ดังนั้นเราไม่ได้สนหรอกว่า จะเป็นรายได้ประจำ หรือรายได้จากอาชีพอิสระ ขอเพียงแต่ว่าต้องมีรายได้จริง ซึ่งหมายความว่ารายได้ที่จะจ่ายค่าผ่อนเดือนละ 5,000 บาทได้ และมีเอกสารหลักฐานที่ให้ธนาคารพิสูจน์ได้ว่า ผู้กู้มีรายได้จริงจากแหล่งไหนอันนี้เป็นสิ่งสำคัญ

“เราเข้าใจในเรื่องของผู้ประกอบอาชีพอิสระ คนหาเช้ากินค่ำ ที่เอาเข้าจริงๆ เขาไม่มีเอกสาร  สิ่งที่ธอส.เข้าไปช่วยก็คือ ทุกคนมีบ้าน เช่าบ้านอยู่แล้ว ก็เอาหลักฐานในการจ่ายค่าเช่าย้อนหลังมาให้ธนาคารดู เราจะเอามาวิเคราะห์เสมือนหนึ่งเป็นรายได้ของผู้กู้ด้วย ก็จะทำให้การเข้าถึงสินเชื่อในระบบง่ายขึ้น”
ลงทะเบียนใน App GHB All อย่างไร
ก่อนอื่นต้องโหลด App GHB All มาก่อน เมื่อเข้าไปลงทะเบียน App GHB All จะได้โค้ด 6 หลัก โค้ดตัวนี้จะเอามาประกอบการยื่นกู้ พอถึงวันยื่นกู้ก็ให้เอาเอกสารต่างๆ ทั้งหมดมายื่นกู้ โดยผู้กู้จะมาธนาคารแค่ 2 ครั้ง คือตอนมายื่นกู้ กับตอนเซ็นสัญญากู้หลังอนุมัติแล้ว และในปีหน้าจะมีการนำระบบการเซ็นอิเล็กทรอนิกส์มาใช้ เซ็นผ่านระบบแล้วไปเจอกันที่กรมที่ดินได้เลย
บ้านไม่เกิน 1.2 ล้าน มีอยู่มากน้อยแค่ไหน
ถ้าดูจากบ้านล้านหลังระยะที่ 1 ที่ธอส.ปล่อยสินเชื่อบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ไปทั้งสิ้น 40,000 ล้านบาท  นั่นหมายความว่าบ้านราคา 1 ล้านบาทมีอยู่จริงๆ แต่เป็นนิชมาร์เก็ต เป็นความต้องการเฉพาะกลุ่ม เพราะประชาชนที่ต้องการโครงการบ้านล้านหลัง เขาจะทำงานอยู่ในสถานที่ที่เขาซื้อบ้านอยู่ใกล้ๆ ดังนั้นต้นทุนของการเดินทางไม่มี อย่างเช่น บ้านเราอยู่ในซอยที่ทำงานอยู่ปากซอยหรือในพื้นที่ใกล้เคียง เดินทางใกล้ๆ บ้านเหล่านี้จะเป็นโครงการเล็กๆ ที่อยู่ในพื้นที่

นอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดเล็กๆ ที่ธนาคารให้สินเชื่อกับผู้ประกอบการที่สนใจจะเข้ามาสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ป้อนออกสู่ตลาด ซึ่งในตอนนี้จังหวัดหัวเมืองใหญ่ๆ ไม่ว่าจะเป็นข่อนแก่น เชียงใหม่ นครศรีธรรมราช มีการก่อสร้างกันอยู่หลายโครงการ แต่ไม่ค่อยเป็นข่าว แต่ยอดสินเชื่อจะเป็นตัวสะท้อนให้เห็นเวลาดีมานด์กับซัพพลายมาเจอกันในโครงการบ้านล้านหลัง

Reference: thaipropertymentor.com