ส่อง'อสังหาฯ'ธ.ค.63 ผ่านโควิด-19

          สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอก 2 ที่เกิดขึ้นโดยมีจังหวัดสมุทรสาครเป็นจุดศูนย์กลางของการแพร่ระบาดในครั้งนี้ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภครวมถึงกิจกรรมทางธุรกิจต่างๆ ชะลอตัวลง โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของกลุ่ม ผู้บริโภคในการซื้อที่อยู่อาศัย

          ปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่  เกิดขึ้นนี้ มีผลให้ผู้ประกอบการและบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีการชะลอประกาศแผนธุรกิจในปี 64 ออกไปเพื่อรอดูสถานการณ์การแพร่ระบาดและการควบคุมจากรัฐบาล ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ ของผู้บริโภคในช่วงเดือน ธ.ค.63 นี้อย่างมาก เนื่องจากหลายฝ่ายกังวลว่าจะมีการประกาศล็อกดาวน์ประเทศอีกครั้งซึ่งนั่นจะทำให้ธุรกิจทุกอย่างหยุดชะงักและ กลับไปสู่จุดเดิมเหมือนช่วงไตรมาสแรกของปี 63

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ภายหลังการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยระลอก 2 แม้จะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใน ช่วงปลายปีนี้ แต่เชื่อว่าในส่วนของแผนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะยังมีการลงทุนและเปิดตัว ต่อเนื่อง สำหรับโครงการที่เตรียมเปิดขายในช่วงเดือนธ.ค. 63 นี้ เพียงแต่รูปแบบการเปิดขายหรือจัดงาน เปิดตัวโครงการจะไม่หวือหวาตามแผนเดิม ส่วนกิจกรรมการขายขนาดใหญ่ อาจมีการยกเลิกไปหรือเลื่อนไป จัดในปี 64 และอาจมีหลายโครงการที่มีการเลื่อนเปิดขายออกไป เพื่อรอดูสถานการณ์ก่อนจะกลับมาเปิดตัวอีกครั้งในปี 64

          ”การชะลอแผนการจัดกิจกรรมการตลาดหรือ การเปิดการขายโครงการใหม่ในขณะนี้ โดยเฉพาะกิจกรรมการขายขนาดใหญ่จะถูกชะลอออกไปเพื่อ ตอบรับกับมาตรการและทำตามนโยบายของภาครัฐในเรื่องของการงดการชุมนุมหรือจัดงานขนาดใหญ่ที่มีการรวมตัวของคนจำนวนมาก เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19”

          สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกปี 64 หากสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จบลงได้เร็วหรือสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อได้ภายในเดือน ม.ค. คาดว่าตลาดจะสามารถกลับมาได้ในช่วงปลายไตรมาสที่ 1 แต่หากตลาดจะให้กลับมาคึกคักอย่างจริงจังน่าจะเริ่มต้นในช่วงกลางปี เนื่องจากในช่วงกลางปี 64 วัคซีนใน ล็อตแรกที่รัฐบาลสั่งซื้อเข้ามาจะมีการเริ่มฉีดให้กับประชาชนในบางกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มบุคลากรทาง การแพทย์ซึ่งจะมีผลทางด้านจิตวิทยา และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคให้ฟื้นตัวกลับมาได้

          อย่างไรก็ตาม การที่ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาคึกคักได้ในช่วงกลางปีหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วงต้นปีจะมี ความรุนแรงเพิ่มขึ้นหรือสามารถควบคุมการแพร่ ระบาดของเชื้อได้หรือไม่ เพราะหากมีการแพร่ระบาดของเชื้อเพิ่มขึ้นอาจส่งผลให้รัฐบาลประกาศล็อกดาวน์อีกรอบ ซึ่งจะส่งผลให้กิจกรรมทางธุรกิจต่างๆ หยุดชะงักลง  แต่จากทิศทางการดำเนินนโยบายการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วงเดือน ธ.ค.นี้ ดูเหมือนว่า รัฐบาลจะพยายามไม่ประกาศ ล็อกดาวน์ ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดีต่อธุรกิจและตลาด อสังหาฯ

          ส่วนสถานการณ์ตลาดในช่วงไตรมาสแรกของ ปี 64 คาดว่า จะยังทรงตัวทั้งด้านการเปิดขาย และ การลงทุนพัฒนาโครงการ แม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาฯยังคงเดินตามแผนเดิมที่แพลนไว้ แต่การแถลงข่าว เปิดตัวแผนธุรกิจในปี 64 อาจจะยังมีการชะลอออกไปส่วนบริษัทที่มีการประกาศแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ไปแล้วเชื่อว่าจะเดินตามแผนเดิม เช่น บริษัท  โนเบิล  ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่มีการประกาศแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ 11 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 45,000 ล้านบาท

          ”ในส่วนของโนเบิลฯ ที่มีการประกาศแผนธุรกิจ แม้ว่าจะเกิดปัญหาการระบาดของเชื้อโควิด-19 เนื่องจากเป็นโครงการร่วมทุน ประกอบกับนโยบายการลงทุนของโนเบิลฯ ที่โดยปกติแล้วจะไม่เกาะติดไปกับนโยบายของภาครัฐ เนื่องจากโนเบิลฯ เป็นแบรนด์ที่มีลักษณะพิเศษเพราะมีกลุ่มลูกค้าแฟนพันธุ์แท้ ที่ตามซื้อโครงการอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ข้อดีของการร่วมทุน คือ มีที่ดินที่เป็นต้นทุนต่ำ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วที่ดินที่จะนำมาลงทุนโครงการใหม่ในปี 64 จะเป็นที่ดินของพันธมิตรอย่างบีทีเอสและยูซิตี้ เป็นหลัก ส่วนในกรณีของ บริษัทณวรางค์ เรียลเอสเตทที่มีการเปิดการลงทุน ไปก่อนหน้านั้น เป็นการประกาศแผนลงทุนก่อนที่จะเกิดกรณีการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ในจังหวัดสมุทรสาคร”

          ส่วนบริษัทอสังหาฯ รายอื่นๆ ที่ยังไม่มีการ ประกาศแผนลงทุนหรือแผนธุรกิจในปี 64 เชื่อว่า เพื่อรอดูสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งหากในช่วงกลางเดือน ม.ค.ปี 64 หรือ 14 วันจากนี้ รัฐบาลสามารถควบคุมสถานการณ์ตัวเลขการติดเชื้อให้เป็น 0 ได้ ตลาดจะกลับมาคึกคักได้ และผู้ประกอบการอสังหาฯ น่าจะทยอยแถลงแผนการลงทุนโครงการใหม่ในปี 64 ให้เห็นมากขึ้น เพราะในการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 รอบนี้มีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับการระบาดในรอบแรก ซึ่งโดยมากผู้ติดเชื้อเป็นแรงงานต่างด้าวและการแพร่ระบาดของเชื้อในรอบนี้มีศูนย์กลางอยู่ที่ต่างจังหวัด จึงไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดมาก เท่ากับการระบาดรอบแรก คาดว่าการแพร่ระบาด ของเชื้อในรอบนี้น่าจะจบเร็วคาดว่าปลายเดือน ม.ค. หรือ ก.พ. 64 น่าจะควบคุมได้

          ”นอกจากนี้ข่าวเกี่ยวกับการฉีดวัคซีนที่จะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 2-3 ปี 64 ที่ค่อนข้างแน่นอนแล้ว ยังส่งผลให้ผู้บริโภคมีความสบายใจมากขึ้นซึ่งจริงๆ แล้วในช่วงนี้ประเทศไทยเอง ประชาชนก็ใช้ชีวิตแทบ จะปกติมีเพียงพื้นที่ที่มีการระบาดหนักเท่านั้นที่มีการ คุมเข้ม”

          นายสุรเชษฐ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯ  ช่วงครึ่งหลังของปี 64 ว่า ตลาดโดยรวมน่าจะมีสัญญาณบวกดีมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดรวมในปี 64 ขยายตัวจากปี 63 ประมาณ 10% แต่อย่างไรก็ตาม ต้องจับตาดูว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 64 ว่าตลาดจะมีการขยายตัวที่ดีมากน้อยเพียงใด ซึ่งหากมีการขยายตัวมากคาดว่าน่าจะเป็นบวกกับตลาดโดยรวมของปี 64 ส่งผลให้ ตลาดมีการขยายตัวได้มากกว่า 10%

          ทั้งนี้คาดว่าหากตลาดขยายตัวได้ดีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมน่าจะกลับมาขยายตัวได้ แต่อัตราการขยายตัวจะยังทรงตัวในระดับเดียวกับปี 63 หรือดีขึ้นเล็กน้อย ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ จะมีอัตราการขยายตัวสูงมากขึ้นในบางกลุ่มบางทำเลและบางระดับราคา เช่น กลุ่มบ้านระดับราคา 5 ล้านบาท แม้จะอยู่ในทำเลเดียวกันแต่มีเพียงบางรายเท่านั้นที่ ขายดี เนื่องจากมีแบรนด์เป็นที่ยอมรับ ส่วนบริษัทใหม่ที่เข้าสู่ตลาดนี้เมื่ออยู่ทำเลเดียวกับบริษัทที่มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับอาจได้รับผลกระทบทำให้ยอดขายไม่ดีเท่าที่ควร

          ดังนั้นในการพัฒนาสินค้าหรือ Product ใน ระดับราคาเดียวกันกับบริษัทที่มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับในพื้นที่เดียวกัน ผู้ประกอบการรายใหม่ไม่ควรใช้ แบรนด์สินค้าที่ผูกกับชื่อของบริษัท แต่ควรใช้แบรนด์ ที่มีเอกลักษณ์มีตัวตนที่มีความโดดเด่นสรุปสอบของกับ Product ที่พัฒนาออกมาตลอด ซึ่งจะได้รับการยอมรับมากกว่าการใช้ชื่อโครงการผูกกับชื่อบริษัท ซึ่งจะทำให้ยากต่อการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับของตลาดแล้ว

          สำหรับกลุ่มสินค้าแนวราบที่คาดว่าจะมีการ ขยายตัวได้ดีในปี 64 คือกลุ่มสินค้าประเภททาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮม กลุ่มบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยบ้านแฝดจะยังขยายตัวได้ไม่มากเท่ากลุ่มทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวโดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่ที่เข้ามาพัฒนาโครงการบ้านแฝดจะยากต่อการได้รับการยอมรับและการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้บริโภค

          ส่วนสถานการณ์ด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคใน ปี 64 คาดว่ากลุ่มลูกค้าบ้านแนวราบยังมีกำลังซื้ออยู่ ต่อเนื่อง ขณะที่กลุ่มลูกค้าคอนโดฯ ยังมีบางกลุ่ม ที่มีปัญหาด้านกำลังซื้อ เช่น กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน  ดังนั้นโครงการเปิดใหม่ ต้องโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่ต้องการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง เพราะกลุ่มซื้อเพื่อลงทุนจะ เลือกโครงการพร้อมอยู่ หรือพร้อมโอนมากกว่าการเลือกซื้อโครงการใหม่ ซึ่งต้องใช้เวลาในการก่อสร้างถึง 2 ปี จึงจะสามารถขายทำกำไรได้

          ขณะที่สถานการณ์ด้านการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น ยังคงมีความเข้มงวดอย่างต่อเนื่องทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง 30-40% โดยเฉพาะกลุ่ม ที่อยู่อาศัยราคาถูกซึ่งสถาบันการเงินมีความกังวล เกี่ยวกับกำลังซื้อและการผ่อนจ่ายค่างวดของกลุ่ม ลูกค้าในตลาดนี้ค่อนข้างสูง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีปัญหาด้านหนี้ครัวเรือนสูง ส่วนกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมและบ้านราคาแพงอัตราการรีเจกต์ หรือการปฏิเสธสินเชื่อจะลดหลั่นลงไป ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาถูก

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับกรณีที่ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้ยื่น 5 ข้อเสนอเร่งด่วน เพื่อขอให้รัฐบาลขยายเวลาในการใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น 1. การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมการจดจำนองลงถึงอัตราต่ำสุด 2. การขอให้รัฐบาลยกเลิกการบังคับใช้มาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว  3. การขอให้มีการประกาศขยายการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 9% ออกไปอีก 2 ปี 4. การขอให้นำโครงการบ้านดีมีดาวน์กลับมา และ 5. การขอให้ผู้ซื้อห้องชุดชาวต่างชาติได้รับวีซ่า โดยมีระยะเวลาตามมูลค่าของห้องชุด

          โดยทั้ง 5 มาตรการที่มีการยื่นข้อเสนอไปนั้น เชื่อว่าไม่น่าจะได้รับการยืดอายุมาตรการออกไป เนื่องจากรัฐต้องทิ้งระยะเวลาออกไปอีกสักช่วงหนึ่งก่อนจะมีการนำมาตรการกลับมาใช้อีกรอบ ดังนั้นในปี 64 ปัจจัยที่มีผลกระทบในเชิงบวกและเชิงลบต่อตลาด อสังหาฯ จึงยังคงเป็นปัจจัยเรื่องเดิมๆ

          ขณะที่สถานการณ์ธุรกิจท่องเที่ยวในประเทศ ซึ่งเป็นปัจจัยที่มีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยค่อนข้างมากยังไม่มีสัญญาณเป็นบวกเข้ามาทำให้การท่องเที่ยวต้องพึ่งพาผู้บริโภคในประเทศเป็นหลัก เนื่องจากยังไม่มีแนวโน้มว่ากลุ่มชาวต่างชาติจะสามารถเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศได้ในระยะอันใกล้นี้ โดยเฉพาะหลังจากกลุ่มประเทศยุโรปมีการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 นั้นมีสายพันธุ์ใหม่เพิ่มเข้ามาทำให้ยังมีการล็อกดาวน์ประเทศต่างๆ ในกลุ่มยุโรป

          แม้ว่าก่อนหน้านี้รัฐบาลมีนโยบายให้เปิดรับนักท่องเที่ยววีไอพีบางกลุ่มเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศได้แต่ต้องมีการกักตัวก่อน 14 วัน แต่กลุ่มนักท่องเที่ยวดังกล่าวไม่ได้มีส่วนเกี่ยวเนื่องกับการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยกลุ่มที่เข้ามาส่วนใหญ่จะเป็น กลุ่มนักลงทุนและพนักงานบริษัทข้ามชาติที่ทำงานอยู่ในประเทศไทย ทำให้ปัจจัยในเรื่องของการท่องเที่ยว ยังไม่มีสัญญาณเป็นบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์  ณ เวลานี้

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ