รายงาน: เทรนด์อสังหาฯปี67 'บ้านลักชัวรี' ดีมานด์พุ่งคอนโดแผ่ว ออฟฟิศ-รีเทลเร่งปรับตัว

          ธนดล ยิ่งยง

           ขณะเดียวกันเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัวกลับมาเป็นปกติ โดยเฉพาะประเทศจีนซึ่งมีความสำคัญต่อเศรษฐกิจโลกรวมถึงประเทศไทย ก็ยังไม่ฟื้นตัวกลับมาเป็นปกติเช่นเดียวกัน อาจจะส่งผลกระทบมายังเศรษฐกิจไทยรวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้ด้วย ยังไม่นับรวมถึงปัญหาสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนที่ต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 และมีสงครามตะวันออกกลางที่ยังไม่มีรู้ว่าจะเป็นอย่างไร รวมถึงการเลือกตั้งของประเทศต่าง ๆ 50-60 ประเทศทั่วโลก โดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาและรัสเซีย ปัจจัยเหล่านี้ล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อจีดีพีไทยทั้งสิ้น

           การเติบโตของภาคสอสังหาริมทรัพย์ จะมีทิศทางเดียวกับการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศแล้ว อีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นการเติบโตได้ดี คือ มาตรการ กระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐบาล ซึ่งในปีนี้ยังคงต้องเฝ้าจับตาว่ารัฐบาลจะมีมาตรการอะไรออกมากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์หรือไม่

           นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า นอกจากมาตรการจากภาครัฐที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของไทย ถือว่ามีส่วนสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ เพราะชาวต่างชาติตัดสินใจไปอยู่ในประเทศใด จะพิจารณาถึงความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย และการเดินทาง

           โดยประเทศไทยมีความพร้อมในการพัฒนาระบบคมนาคม ซึ่งในอนาคตจะมีความสะดวกสบายมากขึ้น อาทิ การขยายพื้นที่ของสนามบินต่าง ๆ เพื่อรองรับกับจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสนามบินสุวรรณภูมิในอีก 6 ปีข้างหน้าจะรองรับได้ถึง 150 ล้านคนต่อปี จากปัจจุบันรองรับได้ 45 ล้านคนต่อปี สนามบินดอนเมือง รองรับได้เพิ่มเป็น 50 ล้านคนต่อปี จากปัจจุบันรองรับผู้โดยสารได้ 30 ล้านคนต่อปี และสนามบินภูเก็ตรองรับได้ 18 ล้านคนต่อปี จากปัจจุบันรองรับได้ 12.5 ล้านคน ต่อปี

            เส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันมี 172 สถานี จะเพิ่มขึ้นเป็น 382 สถานี มากขึ้น 200 สถานี ทางด่วน มีแผน 5-10 ปี ในการเพิ่มเส้นทาง 391-1,137 กิโลเมตร

          “ระบบสาธารณูปโภค ถือว่ามีส่วนสำคัญต่อภาคอสังหาฯ ในอดีตเส้นทางรถไฟฟ้ากระจุกตัวอยู่ในพื้นที่กลางเมือง ทำให้คอนโดเกิดขึ้นในตัวเมือง ซัพพลายมีไม่มาก แต่พอมีระบบสาธารณูโภคเกิดขึ้นมาก มีการกระจายตัว ทำให้เกิดการพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่ว่าง เป็นทางเลือกให้ผู้ซื้อมากขึ้น แม้แต่ชาวต่างชาติ การตัดสินใจไปอยู่ในประเทศใดประเทศหนึ่ง พิจารณาจากการเดินทางหรือการใช้ชีวิตของคนในประเทศนั้นว่าเป็นอย่างไร สิ่งเหล่านี้จะช่วยตัดสินใจง่ายขึ้นในการเข้ามาอยู่” นางสาวอาทิตยา กล่าว

4 ประเด็นจับตาอสังหาฯ ปี 67

           สำหรับทิศทางอสังหาฯ ในปี 2567 คาดว่าจะยังเป็นเทรนด์เติบโตต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ซึ่งมีประเด็นที่น่าจับตามอง คือ 1.ในปีที่ผ่านมาตลาดบ้านมีการเติบโตสวนทางกับตลาดอสังหาฯ อื่น โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบ้านระดับลักชัวรี ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 1,500 ยูนิต จากปี 2559 ซึ่งมีเพียง 300 ยูนิต ส่วนตลาดประเภทอื่นมีซัพพลายที่น้อยลง

2.ตลาดคอนโดมิเนียมมีซัพพลายเข้ามาในตลาดน้อยลง ส่งผลให้ยอดขายดีขึ้น อยู่ในภาวะสมดุลย์ในทุกทำเล 3.ตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ต ยังคงมีอัตราการขายที่ดี ทั้งในส่วนของวิลล่าและคอนโดฯ โดยเฉพาะในทำเลฝั่งตะวันตก เพราะอยู่ในทำเลที่การเดินทางสะดวกสบายใกล้สนามบิน มีโรงพยาบาลชั้นนำ และคอมมูนิตี้มอลล์

4.ตลาดอสังหาฯ หลัก ยังเป็นลูกค้าคนไทย แม้ว่าในปีที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าต่างชาติมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 14% แต่ปีนี้คาดว่าสัดส่วนจะลดลงเหลือ 11.7% โดยทำเลที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ คือ จังหวัดที่เป็นเมืองด้านการท่องเที่ยว เช่น จังหวัดภูเก็ต ซึ่งจะมีการขยายเพิ่มมากขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติรายใหม่จะเป็นประเทศไต้หวันและเมียนมา ขณะที่ชาวรัสเซียมีแนวโน้มกลับมาซื้อเพิ่มมากขึ้น

ออฟฟิศ-รีเทลเร่งปรับตัวรับแข่งเดือด

           นายอนาวิล เซียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรักษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL กล่าวว่า เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอาคารสำนักงานให้เช่านั้น มี 4 ประเด็นสำคัญที่น่าจับตามอง คือ 1.ซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามาเพิ่มเป็นพื้นที่พรีเมียม โดยสัดส่วน 30% เป็นพื้นที่ไฮควอลิตี้ เกรดเอ 2.การต่อเนื่องของการพัฒนาอาคารที่มุ่งเน้นในเรื่อง ESG 3.ผู้เช่าเก่าย้ายออกจากอาคารเก่าไปยังอาคารใหม่ ซึ่งจะเห็นเป็นเทรนด์แบบนี้ต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี และ 4.การพัฒนาอาคารเขียว เป็นเรื่องมาตรฐานที่ทุกอาคารต้องพัฒนา ไม่ได้เป็นจุดขายหรือสิ่งพิเศษที่นำเสนอให้ลูกค้าเท่านั้น

           ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มพื้นที่ค้าปลีก นั้นมี 4 ประเด็นที่น่าจับต่อมองนับจากนี้ คือ1.พื้นที่ค้าปลีกจะไปอยู่ในโครงการเมกะโปรเจ็กต์ หรือโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นเทรนด์จะเห็นต่อเนื่องไปจนถึงปี อีก 5 ปีข้างหน้า หรือปี 2571โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง ทำให้เกิดการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้น

           ประเด็นที่ 2 โครงการค้าปลีกจะสร้างสภาพแวดล้อมเป็นของตนเอง เพื่อโฟกัสกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ 3.การหากคอนเซ็ปต์และจุดขายใหม่ ๆ ให้เกิดขึ้นกับศูนย์การค้าหรือพื้นที่รีเทลของตนเอง และ 4.การปรับตัวจากที่เป็นร้านค้าสแตนด์อะโลน มาสู่การผู้ให้บริการพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่า เช่น บุญถาวร เริ่มพัฒนา ดีไซน์ วิลเลจ โดยลดขนาดร้านบุญถาวรให้เล็ก แต่เพิ่มร้านค้า หรือแบรนด์สินค้าใหม่ ๆ เข้ามา ร้านอินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ พัฒนา เดอะวอล์ค ที่มีการรวมแบรนด์ ร้านค้าต่างๆ เข้ามาเพิ่มทราฟิคให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการ เป็นต้น

3วิธีเจาะตลาดจีน

นายเค่อ เจีย เตียว กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฮาร์วี่แลนด์ จำกัด กล่าวว่า ประเทศไทยอยู่ในอันดับที่ 5 จาก

         10 อันดับประเทศที่คนจีนนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์มากที่สุด โดยประเทศที่ชาวจีนซื้อมากที่สุด 4 อันดับแรก คือ ออสเตรเลีย แคนนาดา สหราชอาณาจักร และสหรัฐอเมริกา ซึ่งปัจจัยในการเลือกซื้ออสังหาฯ ของชาวจีนนั้นอันดับแรก คือ ซื้อสำหรับใช้พักผ่อน 31.80% รองลงมาเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน 27.40% ซื้อเพื่อการศึกษา 21.10% ซื้อเพื่อย้ายถิ่นฐาน 14.30% และซื้อเพื่อเกษียณอายุ 5.40%

          สำหรับการที่ชาวจีนเลือกซื้ออสังหาฯ ของไทยนั้น เป็นเพราะมองว่า ประเทศไทยมีข้อดีในเรื่อง การมีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและมีความมั่นคง มีโอกาสด้านการลงทุน การที่ประเทศไทยมีโครงสร้างพื้นฐานที่สมบูรณ์ โดยสิ่งที่ชาวจีนคาดหวังจะได้หรับ มี 3 เรื่อง คือ 1.ทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย 2.สภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่ดี และ 3.สามารถซื้ออสังหาฯ ได้อย่างถูกกฎหมาย ทั้งประเภทบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม ซึ่งหากโครงการอสังหาฯ สามารถตอบโจทย์ดังกล่าวจะได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าชาวจีน



 

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ